ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 червня 2016 року Справа № 908/3748/13
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого - суддіГрека Б.М., - (доповідача у справі),суддів :Бондар С.В., Васищака І.М.розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю "Дана"на постановуДонецького апеляційного господарського суду від 26.01.16у справі№ 908/3748/13господарського судуЗапорізької областіза позовомПрокурора Жовтневого району міста Запоріжжя в інтересах держави в особі Головного управління статистики у Запорізькій областідоТовариства з обмеженою відповідальністю "Дана"третя особаРегіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій областіпророзірвання договору оренди нежитлового приміщення, зобов'язання звільнити та повернути нежитлове приміщенняза зустрічним позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Дана"доГоловного управління статистики у Запорізькій областіпростягнення компенсації за поліпшення орендованого майназа участю представників від:позивачане з'явилися, були належно повідомлені,відповідачаТкаченко Д.О. (дов. від 25.09.15)третьої особиЗубарєва Н.В. (дов. від 05.04.16)прокуратуриРоманів Р.О. (посв. від 21.01.13)
В С Т А Н О В И В :
Прокурор Жовтневого району міста Запоріжжя в інтересах держави в особі Головного управління статистики у Запорізькій області звернувся до господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дана" про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 01.01.99 №20, зобов'язання звільнити та повернути нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна,75, а саме нежитлове приміщення площею 144,00 м3 з прилеглою територією площею 272,50 м3, привівши їх у стан, у якому вони були передані ТОВ "Дана" згідно акта прийому-передачі від 01.01.99 (в редакції уточненої позовної заяви від 04.08.15 №133-286-13).
ТОВ "Дана" звернулося зі зустрічною позовною заявою про стягнення з Головного управління статистики у Запорізькій області (із врахуванням уточнення позовних вимог) компенсації за поліпшення орендованого майна у розмірі 685 345,00 грн.
Рішенням господарського суду Запорізької області від 22.09.15 (колегія суддів у складі: головуючого-судді Сушка Л.М., суддів: Ніколаєнка Р.А., Топчія О.А.) позовні вимоги за первісним позовом задоволені у повному обсязі: розірвано договір оренди нежитлового приміщення від 01.01.99 №20, зобов'язано ТОВ "Дана" повернути державне майно, передане за договором оренди нежитлового приміщення від 01.01.99 №20, загальною вартістю 135 363,68 грн., розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна,75, а саме: нежитлове приміщення площею 144,0 м3 з прилеглою територією площею 272,5м3, привівши їх у стан, в якому вони були передані ТОВ "Дана" згідно акту прийому-передачі від 01.01.99, а у задоволені позовних вимог за зустрічним позовом відмовлено у повному обсязі. Приймаючи рішення, суд виходив із доведеності факту невиконання відповідачем (позивачем за зустрічним позовом) обов'язків щодо сплати орендної плати за договором від 01.01.99 №20. Між тим, у задоволені позовних вимог за зустрічним позовом відмовлено, з мотивів ненадання згоди первісним позивачем на здійснення відповідачем за первісним позовом поліпшень орендованого нежитлового приміщення площею 144 м3 та нової будівлі - магазин літ. "А", яка розташована на орендованій території площею 272,5 м3, а зроблені ТОВ "Дана" поліпшення неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди.
За результатом апеляційного перегляду справи Донецьким апеляційним господарським судом (колегія суддів у складі: головуючого-судді Попкова Д.О., суддів: Татенка В.М., Колянка Т.М.) 26.01.16 прийнято постанову, якою рішення господарського суду Запорізької області від 22.09.15 скасовано у частині зобов'язання відповідача привести передане в оренду державне майно у стан, в якому воно було передано ТОВ "Дана" згідно акту прийому-передачі від 01.01.99. Викладено абз.3 резолютивної частини рішення господарського суду Запорізької області від 22.09.15 у наступній редакції: "Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Дана" протягом 20 календарних днів з моменту набрання рішенням законної сили повернути за актом приймання-передачі на користь Головного управління статистики у Запорізькій області державне майно, передане за договором оренди нежитлового приміщення від 01.01.99 №20, яке розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна,75, а саме: нежитлове приміщення площею 144 м3 та прилеглу територію площею 272,5 м3 з розташованою будівлею магазину літ. "А". Доповнив резолютивну частину рішення абзацом наступного змісту: "Визнати недійсними п.1.2.1 додаткових угод від 01.03.00 №1 та від 15.01.01 №2 до договору оренди нежитлового приміщення від 01.01.99 №20". В іншій частині рішення господарського суду Запорізької області від 22.09.15 залишено без змін.
При цьому апеляційний суд виходив з того, що магазин літ. "А" був збудований до моменту передачі цієї території у межах правовідносин за спірним договором відповідачу на підставі відповідного акта приймання-передачі, а відтак, поліпшення відбулися без згоди орендодавця. Вищевказане стало підставою як для визнання недійсними положень додаткових угод, так і для відмови у зустрічному позові.
Не погоджуючись із рішенням та постановою у справі, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції. Обґрунтовуючи вимоги касаційної скарги, скаржник вказує на те, що апеляційний суд безпідставно вийшов за межі позовних вимог, повернувши майно у обсязі більшому, ніж те, що просив прокурор, та визнав недійсними угоди, строк позовної давності щодо яких закінчився ще у 01.03.03 та 15.01.04 відповідно. Крім того зауважує, що висновок судів про відсутність погодження на невідокремлювані поліпшення суперечить матеріалам справи. Прокуратура подала відзив, у якому заперечує проти доводів касаційної скарги, постанову просить залишити без змін.
Заслухавши суддю-доповідача, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги та відзиву на неї, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, 01.01.99 між Обласним управлінням статистики та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дана" був укладений договір оренди нежитлового приміщення №20, відповідно до умов п.п.1.1, 1.2 і 1.4 якого, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 144 м3 вартістю за оцінкою 105 712,96 грн., яке знаходиться на балансі Запорізького обласного управління статистики і розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна,75.
Визначений вище об'єкт оренди - нежитлове приміщення загальною площею 144 м3 - є частиною будівлі, що належить державі в особі Верховної ради України (Запорізьке обласне управління статистики) відповідно до свідоцтва про право власності на будівлю від 25.05.00 №1240 (а.с.20 т.1). Поточний статус цієї будівлі (літ.А-11, А-3), як об'єкта державної власності, підтверджується також інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 18.01.16 (а.с.217-218 т.4).
Відповідач не має зареєстрованого права власності на вищевказану будівлю, або її частину.
Пунктом 2.2 спірного договору оренди сторони визначили, що передача майна в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди, який, у свою чергу, п.1.6 договору визначений проміжком часу з 01.01.99 по 04.02.18.
Положеннями розділу 4 договору на Орендаря покладені, у тому числі, обов'язки: зі своєчасного та повного внесення орендної плати (п.4.2.), розмір і порядок внесення якої визначено п.3.1. договору; повернення у разі припинення договору орендованого майна орендодавцю у належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду, з урахуванням фізичного зносу (п.4.5).
Відповідач неналежним чином виконував свої зобов'язання зі сплати орендної плати. Рішенням господарського суду Запорізької області від 07.05.13 у справі №908/557/13-г з ТОВ "Дана" стягнута заборгованість по орендній платі, що виникла за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.99 №20, на користь державного бюджету у розмірі 78 933,90 грн. у період з травня 2011 по грудень 2012, на користь Головного управління статистики у Запорізькій області у розмірі 63 823,46 грн. у період з квітня 2012 по січень 2013, а також заборгованість з оплати комунальних послуг у період з грудня 2012 по січень 2013 у розмірі 1 176,38 грн. та пеню у розмірі 2 959,16 грн. Вказане судове рішення набуло законної сили 04.06.13, але станом на 15.01.14 заборгованість орендаря за спірним договором зросла до розміру 413 378,16 грн. Зазначені обставини відповідачем за первісним позовом у перебігу розгляду справи не оспорювалися та не спростовані.
Судами задоволені первісні позовні вимоги щодо розірвання договору оренди.
Колегія Вищого господарського суду України вважає такі висновки обох судів правомірними з огляду на наступне.
Одним з наслідків порушення зобов'язань за договором згідно ст.611 ЦК України є його розірвання. Оскільки за змістом ч.1 ст.283, ч.3 ст.285 ГК України, ч.1 ст.759, ч.1 ст.762 ЦК України та ч.3 ст.18 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" отримання орендної плати є метою орендодавця, на досягнення якої він розраховував, преюдиціальний факт заборгованості з орендної плати, визначений у якості підстави первісного позову вказує на істотне порушення, що є достатньою підставою у розумінні ч.2 ст.651 ЦК України та ч.3 ст.26 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" для розірвання спірного договору у судовому порядку.
Ще однією вимогою за первісним позовом було повернення орендованого майна, яку місцевий суд задовольнив повністю (зобов'язавши відповідача повернути майно у стані, в якому воно було ним отримано станом на 01.10.99 - момент укладення договору оренди, привівши майно відповідно у попередній стан). При цьому, апеляційний суд, частково змінив рішення місцевого суду, виклавши резолютивну частину, шляхом зобов'язання орендаря повернути майно у стані, в якому воно фактично перебуває, без попереднього знесення невідокремлюваних поліпшень.
Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає позицію апеляційного суду з цього приводу правильною з огляду на наступне.
Так, за змістом п.5.2 договору оренди, орендар управнений з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості. А у п.9.3 договору сторони визначили, що у разі розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів з дозволу орендодавця, визначаються власністю орендаря.
У подальшому додатковою угодою від 01.03.00 №1 (а.с.38-39 т.1) сторони, серед іншого, змінили п.1.2 спірного договору оренди, включивши до складу об'єкту оренди частину території площею 272,5 м3 та збільшивши п.1.3, а саме: загальну площу орендованого майна до 416,5 м3 (144 м3+272,5 м3), а п.1.4 збільшено експертну оцінку орендованого майна до суми 150 866,38 грн., згідно акта оцінки вартості, представленого орендарем (а.с.87 т.1).
Крім того, цієї додатковою угодою спірний договір було доповнено п.1.2.1 наступного змісту (мовою оригіналу): "Усі зміни, перепланування, включаючи оснащення комунікаціями і додаткова будівля на площі 272,5 м3 необхідні для якісного функціонування об'єкта торгівлі, проведені орендарем на переданих йому площах, є власністю орендаря".
З наявних у матеріалах справи документів:
- договору оренди від 04.02.98, укладеного між тими самими сторонами, предметом якого було строкове платне користування частиною площі будівництва, загальною площею 172м3 та нежитлове приміщення площею 144м3 для використання у цілях розміщення об'єктів торгівлі і акта приймання-передачі до нього;
Сервіси для юристів