ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 квітня 2014 року Справа № 916/2182/13
Вищий господарський суд у складі колегії суддів:головуючого суддіПрокопанич Г.К.,суддівЄвсікова О.О., Картере В.І.,розглянувши касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 07.11.2013 р. (головуючий суддя Журавльов О.О., судді Ярош А.І., Савицький Я.Ф.)на рішення Господарського суду Одеської області від 07.10.2013 р. (суддя Меденцев П.А.)у справі№ 916/2182/13 Господарського суду Одеської областіза позовомФізичної особи-підприємця ОСОБА_4доТовариства з обмеженою відповідальністю "Промтоварний ринок"провизнання договору оренди продовженим,за участю представників:позивачане з'явились,відповідачаЯковлев Д.Л.,
В С Т А Н О В И В:
Рішенням Господарського суду Одеської області від 07.10.2013 р. у справі №916/2182/13, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 07.11.2013 р., в задоволенні позовних вимог Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 до ТОВ "Промтоварний ринок" про визнання договору оренди № 5790 від 07.08.2003 р. продовженим на той самий термін та на тих самих умовах відмовлено.
Не погоджуючись з даними судовими рішеннями, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення місцевого суду і постанову суду апеляційної інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
Вимоги та доводи касаційної скарги мотивовані тим, що судами попередніх інстанцій було неповно з'ясовано обставини, які мають значення для справи, а також порушено норми матеріального та процесуального права, зокрема положення ст. 777 ЦК України, ст. 42 ГПК України. Доводи касаційної скарги зводяться до того, що судами залишено поза увагою те, що станом на час закінчення спірного договору оренди орендодавець не висловлював свого бажання використовувати орендоване приміщення для власних цілей.
Усіх учасників судового процесу відповідно до статті 111-4 ГПК України належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги, проте в судове засідання представники позивача не з'явились. Зважаючи на те, що явку представників учасників судового процесу не було визнано обов'язковою, а також на достатність матеріалів справи для прийняття рішення, колегія суддів, беручи до уваги встановлені ст. 111-8 ГПК України строки розгляду касаційних скарг, дійшла висновку про можливість розглянути справу за відсутності вказаних представників.
Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, заслухавши представника відповідача, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як встановлено судами попередніх інстанцій, 07.08.2003 р. між ТОВ "Промтоварний ринок" (відповідач, орендодавець) та ФОП ОСОБА_4 (позивач, орендар) було укладено договір оренди складського приміщення № 5790 (далі - договір), за умовами якого орендодавець здає, а орендар приймає у оренду залізобетонне складське приміщення площею 78,0 кв. м, розташоване на території складського торговельно-розвантажувального майданчику № 5.
Згідно з п. 5.3 договору термін його дії становить 10 (десять) років з дня його укладення. За умови добросовісного виконання зобов'язань за договором орендар має переважне право на продовження договору на наступні 10 років.
Таким чином строк дії договору закінчується 07.08.2013 р.
10.07.2013 р. ТОВ "Промтоварний ринок" було направлено на адресу ФОП ОСОБА_4 повідомлення про припинення договору оренди складського приміщення (вих. № 942), в якому було зазначено, що договір № 5790 оренди складського приміщення від 07.08.2003 р. припиняється 07.08.2013 р., ТОВ "Промтоварний ринок" не має наміру продовжувати строк дії вказаного договору, а орендар в день припинення дії договору має звільнити займане складське приміщення.
17.08.2013 р. ТОВ "Промтоварний ринок" було направлено на адресу ФОП ОСОБА_4 лист (вих. № 1204), в якому зазначено, що ТОВ "Промтоварний ринок" не погоджується на продовження дії договору оренди складського приміщення № 5790 від 07.08.2003 р., а орендарю необхідно звільнити складське приміщення № 5790.
21.08.2013 р. комісією у складі посадових осіб ТОВ "Промтоварний ринок" за участю представника ОСОБА_4 (сина ОСОБА_6) склад № 5790 було опечатано у присутності та за підписами членів комісії способом, що унеможливлює відкриття складського приміщення без порушення цілісності пломб, що містять підписи членів комісії, двері до складу закриті шляхом навішення замку.
Відповідно до наказу директора ТОВ "Промтоварний ринок" № 204 від 04.09.2013 р. "Про використання складського приміщення № 579 для зберігання товарно-матеріальних цінностей" вирішено використовувати складське приміщення № 579 (5790 - за бухгалтерським обліком), яке знаходиться за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, смт. Авангард, вул. Базова, 20 (територія Складської торговельно-розвантажувальної площадки № 5 з автостоянкою № 5 Торговельно-складського комплексу № 3 Промтоварного ринку), для забезпечення господарської діяльності ТОВ "Промтоварний ринок", а саме для зберігання господарською службою будівельних матеріалів та господарського інвентарю.
05.09.2013 р. ТОВ "Промтоварний ринок" листом № 1278 повідомило ФОП ОСОБА_4, що складське приміщення № 5790 буде використовуватись у власній господарській діяльності відповідно до наказу директора ТОВ "Промтоварний ринок" №204 від 04.09.2013 р. Також ФОП ОСОБА_4 було письмово повідомлено про можливість та спосіб отримання належного йому товару.
Як вбачається з матеріалів справи, позовні вимоги ФОП ОСОБА_4 ґрунтуються на приписах ч. 1 ст. 777 ЦК України та ч. 1 ст. 285 ГК України.
Згідно з ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Відповідно до ч. 1 ст. 285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.
Згідно зі ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Така ж позиція викладена у п. 4.3 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 р. № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна".
Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.
Судом також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.
Враховуючи наведене, колегія суддів відзначає, що наймач має переважне право на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору, проте, наймач може скористатися цим правом не автоматично, а за наявності таких умов:
а) якщо він належно виконував свої обов'язки за договором найму. Тобто переважне перед іншими особами право на продовження відносин найму має тільки той наймач, який своєчасно сплачував плату за користування майном, утримував майно у належному стані, не допускаючи його погіршення, та сумлінно виконував інші обов'язки наймача, передбачені договором найму та законом;
б) якщо наймодавець має намір в подальшому здавати майно в найм;
в) якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, що пропонуються іншим претендентам (йдеться про плату за користування майном, розподіл обов'язків між сторонами тощо);
г) якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення повинно бути зроблено наймачем до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення повинно бути зроблено у розумний строк. В даному випадку оціночна категорія "розумний строк" повинна розумітися як строк, необхідний для обговорення наймодавцем та наймачем всіх умов нового договору найму та підписання необхідних документів.
Сервіси для юристів