Подвійна оренда земельних ділянок. Верховним судом вирішено ряд виключних правових проблем

З огляду на високу конкуренцію між землекористувачами, непоодинокими є випадки виникнення спорів між юридичними особами, які орендують земельні ділянки, що належать фізичним особам (земельні паї).

У даній статті ми розглянемо конкретний кейс, який, напевне, притаманний багатьом учасниками земельних відносин, а також проаналізуємо Рішення Великої Палати Верховного суду від 18.04.2023 по справі № 357/8277/19, яка дала відповіді на ряд актуальних питань, серед яких раніше не було одностайної думки у суддів нижчестоящих інстанцій.

Зміст:

• 1. Приклад спірної ситуації щодо подвійної оренди земельних ділянок
• 2. Правовий висновок Великої Палати щодо юрисдикції
• 3. Щодо наявності порушеного права позивача (в аспекті дії договору оренди до реєстрації права оренди або ж після скасування такого запису)
• 4. Правовий висновок Великої Палати щодо можливості витребування земельної ділянки

Приклад спірної ситуації щодо подвійної оренди земельних ділянок

Тож, ситуація була наступна. Між фізичною особою (власник земельної ділянки) та фірмою «А» у червні 2013 року було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років. Право оренди було зареєстровано в державному реєстрі у січні 2014 р.

У 2018 році Власник вирішив передати цю земельну ділянку в оренду іншій юридичній особі – фірмі «Б» (допускаємо, що фірма «Б» запропонувала якусь додаткову винагороду власнику). Для реалізації цього плану, власником було написано скаргу до МінЮсту, який за результатами її розгляду скасував реєстрацію права оренди за фірмою «А». Після цього власник поділив свою земельну ділянку на дві з присвоєнням кожній окремого кадастрового номеру, та уклав договір оренди обох новоутворених земельних ділянок з фірмою «Б».

Для захисту своїх інтересів Фірма «А» звернулася до суду загальної юрисдикції з позовом про визнання нового договору оренди з фірмою «Б» - недійсним, про витребування з чужого незаконного володіння у фірми «Б» спірних земельних ділянок (які утворилися в результаті поділу), про внесення змін до первинного договору оренди земельної ділянки.

Тож перед судами було поставлено на вирішення ряд правових проблем:

• Яка юрисдикція такого спору, адже спір про витребування земельної ділянки стосується лише 2-х юридичних осіб, з якими було укладено договори оренди (господарська юрисдикція), в той час у позовній вимозі про визнання недійсним нового договору оренди, відповідачами є власник ділянки (фізична особа) та новий орендар (юридична особа), тобто спір в цій частині підсудний суду загальної юрисдикції. Також з огляду на можливу позовну вимогу про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди за новим орендарем, може скластись враження про адміністративну юрисдикцію спору по даній позовній вимозі.
• Іншою виключною правовою проблемою стало визначення моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки і його дію окремо від державної реєстрації права оренди. Адже в цій справі первинний договір оренди ніхто не оспорював, однак в той же час державним реєстратором було скасовано державну реєстрацію речового права – права оренди. Тож невідомим залишався обсяг прав орендаря з дійсним договором оренди при скасованій державній реєстрації права.
• Окремо Верховним судом викладено позицію щодо можливості витребування земельної ділянки первинним орендарем у наступного, та за яких умов це є можливим.

Отже розглянемо правові висновки Великої Палати по черзі.

Правовий висновок Великої Палати щодо юрисдикції

Судова юрисдикція – це інститут права, який покликаний розмежувати між собою компетенцію як різних ланок судової системи, так і різних видів судочинства – цивільного, кримінального, господарського та адміністративного.