Підводні камені в договорі оренди комерційної нерухомості

Невід'ємною частиною майже будь-якого бізнесу є оренда нерухомості для ведення своєї діяльності. Для того, щоб уникнути неприємних ситуацій і забезпечити стабільність вашого бізнесу, вже при укладанні договору слід ретельно проаналізувати як сам об'єкт комерційного приміщення, так і свого майбутнього контрагента. Більше того, варто приділити увагу й іншим деталям, які на перший погляд можуть здаватися не такими значними.

Ключові критерії, за якими варто перевірити об'єкт нерухомості перед укладанням договору оренди

1. Проаналізуйте правовстановлюючі документи, що підтверджують право власності на нерухоме майно. Так ви визначите власника майна та підстави набуття права власності.

2. Перевірте об'єкт в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щоб виявити наявність/відсутність обтяжень.

3. Перевірити об'єкт оренди в судовому реєстрі, щодо наявності спорів щодо об'єкта оренди.

4. Після перевірки об'єкта нерухомості варто перевірити вашого контрагента та проаналізувати реєстр судових рішень та виконавчих проваджень щодо наявності даних про потенційного орендодавця. Крім того, зверніть увагу на наявність/відсутність податкового боргу. Також переконайтеся чи є відповідні повноваження у особи, яка буде підписувати договір.

Користуйтеся консультацією: Важливі аспекти оренди: припинення, розірвання, відмова

На що звернути увагу в строках договору оренди

У разі укладання договору оренди нежитлового приміщення строком більше ніж 3 роки, такий договір має бути посвідчений нотаріально, а право оренди підлягає державній реєстрації.

Якщо відповідний договір оренди, за яким передано об'єкт нежитлового приміщення не посвідчений нотаріально, то він вважається нікчемним.

Однак, у цьому аспекті варто звернути увагу на постанову Верховного Суду від 8 грудня 2021 року у справі № 759/9443/17, яким суд фактично захистив право орендодавця щодо отримання відшкодування за договором оренди.

Так, під час розгляду справи суд встановив, що договір оренди є нікчемним. Проте в даному випадку судом було застосовано положення ч.1 ст. 1212 ЦК України та визначено, що оскільки особа (орендар) набула майно (зберегла у себе майно) за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), то така особа зобов'язана повернути потерпілому це майно.

Отже, Верховний Суд хоч і змінив судові рішення першої та апеляційної інстанції в мотивувальній частині та щодо вказівки в резолютивній частині про стягнення заборгованості за договором оренди, однак в іншій частині - залишив без змін, і орендодавцю було відшкодовано кошти за договором.