Перевірка нерухомості перед купівлею та де найчастіше "ламається" угода

Ринок нерухомості в Україні знову активний: у 2024 році нотаріуси посвідчили 452 217 договорів купівлі-продажу нерухомості (це +12% до 2023-го). На такому тлі зростає і ціна помилки: одна «дрібниця» в історії об’єкта може перетворити покупку на довгий спір, втрату грошей або неможливість розпоряджатися майном.

Юридична перевірка (due diligence) — це не формальність “для галочки”. Це спосіб з’ясувати головне: чи отримає покупець реальне, безпечне право власності, а не проблемний запис у реєстрі.

Чому ризики саме зараз вищі

1. Більше угод — більше конфліктів. Коли оборот зростає, зростає і кількість ситуацій, де продавці “поспішають” з документами або замовчують проблеми.

2. Шахрайство нікуди не зникло. За даними Opendatabot, у 2025 році зафіксовано 48 871 кримінальне провадження за шахрайство, і до суду доходить лише частина справ. Окремо аналітика Opendatabot фіксувала понад 360 справ/вироків, пов’язаних із шахрайством з нерухомістю в судовому реєстрі.

3. Реєстраційні спори залишаються системними. У 2025 році до Офісу протидії рейдерству надійшло 1903 скарги, з них 1493 — у сфері нерухомості.

4. Воєнний фактор додає нові підстави для спорів: пошкодження, невизначений статус об’єкта, зміни фактичного користування, втрати документів, ризики щодо земельних ділянок і меж.

Типові «дірки», через які покупець втрачає гроші

1) Проблемна історія права власності

Найнебезпечніше — об’єкт із “розірваним ланцюгом” документів: сумнівна приватизація, спадкування з конфліктом, продаж за довіреністю, неузгоджені переходи права.

Ризик: суд визнає правочин недійсним або витребує майно — і покупець лишається з позовом “до продавця”, який уже зник.

2) Обтяження: арешт, іпотека, заборона відчуження, виконавче провадження

Ці речі інколи “вилазять” уже після внесення авансу, а буває — навіть після угоди, коли виявляється, що зняття обтяження неможливе швидко або взагалі.

Ризик: ви власник на папері, але не можете продати/подарувати/оформити іпотеку чи зареєструвати реальні зміни.

3) Права третіх осіб: співвласники, діти, шлюб

Класичні конфлікти: