Передача права собственности на недвижимость кредитору

«…Вошедшие топтались на ковре.

– Мы к вам, профессор, – заговорил тот из них, у кого на голове возвышалась на четверть аршина копна густейших вьющихся черных волос, – вот по какому делу…»

(«Собачье сердце», М.А. Булгаков, 1925 г.)

С введением моратория на принудительное отчуждение жилья, переданного в обеспечение по валютным кредитам, банки начали искать альтернативные способы изъятия залогового имущества у заёмщиков. И нашли довольно быстро. Если раньше наиболее неприятным фокусом от кредиторов была исполнительная надпись нотариуса, в силу того, что делалась тайно, без информирования должника, то теперь неприятности стали куда серьезнее.

Итак, начнем с небольшого экскурса в историю. Перед самым началом «кредитного бума» в Украине, Парламент внес изменения в Закон Украины «Про ипотеку», указав, что «договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может быть включен в текст ипотечного договора в виде оговорки». Такая, казалось бы, непонятная и безобидная, фраза открыла «ящик Пандоры» спустя много лет. Если перевести это с юридического языка на человеческий, то в содержании ипотечного договора появилась норма о том, что должник согласен отдать недвижимость в собственность кредитору, добровольно, если кредитор сочтёт, что обязательства по оплате кредита не соблюдаются.

Использование ипотечной оговорки оказалось настолько простым и эффективным, что все судебные схемы, ранее применявшиеся, меркли перед ним. Банку не нужно оплачивать судебные сборы, тратить годы на тяжбу, содержать армию юристов, заставлять работать исполнительную службу, обжаловать заниженные оценки, месяцами ждать торгов, и в итоге узнавать, что их объект был продан за полцены. Но и это не все трудности судебного взыскания – банку ещё нужно было заплатить 10% исполнительной службе, 5% — торгующей организации, в итоге получить жалкие крохи – и это в случае успеха в суде. Но успех далеко не всегда гарантирован, если заёмщик нанимает квалифицированных юристов, то банк вполне мог проиграть в связи с необоснованностью иска (при оспаривании расчётов задолженности) или в связи с применением исковой давности, или признанием договора недействительным. Либо же, зарегистрированные малолетние дети, проведённая перепланировка/реконструкция или новый адрес превращали взыскание в вечность.

Пользуйтесь консультацией: Что делать в случае утраты документов о праве собственности

С использованием ипотечной оговорки все иначе – кредитор отправляет должнику одно письмо, подает нотариусу или регистратору небольшой пакет документов и все. Недвижимость сменила собственника. Законно. И никто об этом не знает, кроме кредитора и нотариуса/регистратора. И не имеет значения пропуск исковой давности, зарегистрированные дети, перепланировки… Даже неправильная сумма задолженности не имеет значения, так как её всё равно никто не проверяет.

Мне даже кажется, что мораторий, подтолкнувший банки к такой схеме, сыграл им на руку больше, чем должникам.

После перерегистрации права собственности, дальнейший сценарий вполне очевиден – кредитор нанимает несколько спортсменов для оказания должнику бесплатной помощи в выселении.