Особенности прекращения аренды участка после совершения сделки с недвижимостью, расположенной на нем

Вопрос прекращения у прежнего владельца недвижимости статуса арендатора земельного участка, на котором она находится, не сходит с колонок судебного реестра уже 8 лет. Причина — отсутствие за весь этот период системного подхода Верховного Суда Украины к разъяснению алгоритма действий арендодателя и арендатора после совершения последним сделки с недвижимым имуществом.

Зобов’язання щодо земельного податку

Хоч як це дивно виглядає, але вперше стст.120, 125 126 Земельного кодексу та 377 Цивільного кодексу розтлумачено ВСУ в спорі податкового органу з новим власником нерухомості. Останнього визнано зобов’язаним сплатити земельний податок з моменту набуття права власності на нерухоме майно, а не з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки в разі, якщо в часі ці моменти не збігаються (постанова від 24.12.2010 у справі №21-54а10).

Ця позиція, здавалося б, мала усунути будь-які претензії до колишнього власника нерухомості щодо орендної плати. Проте цього не сталось. Адже орендодавці (а це переважно органи місцевого самоврядування) керувалися принципом: оскільки колишній власник залишається орендарем ділянки, саме він зобов’язаний вносити орендну плату, допоки не буде укладено договір з новим власником нерухомості.

Орендодавцеві було байдуже, що колишній власник фактично втратив можливість користуватися ділянкою. Ба більше, нехтувалися приписи стст.7 та 31 закону «Про оренду землі», згідно з якими підставою для припинення договору оренди є договір купівлі-продажу нерухомості, що на ній розташована. Такою підставою, на переконання орендодавця, мала стати щонайменше угода про дострокове розірвання договору оренди. У більшості ж випадків органи місцевого самоврядування розглядали сукупність юридичних фактів: рішення про дострокове розірвання договору оренди, угоду на його виконання та акт приймання-передачі ділянки з оренди. Та про це пізніше.

Пользуйтесь консультацией: Эмфитевзис или аренда земельного участка?

Водночас орендодавці, як правило, не поспішали підписувати угоди про дострокове розірвання договору оренди до оформлення відносин з новими власниками нерухомості. Останні у свою чергу також не квапилися брати на себе додаткове грошове зобов’язання.

Як доводить судова практика, орендарі вважали юридично правильним вимагати розірвання договору оренди в судовому порядку. З ними погодився ВСУ, який, застосувавши до спірних відносин стст.31 та 32 закону «Про оренду землі», дійшов такого висновку: у зв’язку з тим, що ділянкою та зведеною на ній будівлею фактично користується її новий власник, позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною ділянкою, законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору, наявні правові підстави для часткового задоволення позову (постанова ВСУ від 6.06.2011 у справі №3-53гс11).

Ця позиція стала для сторін договору оренди та судів (здебільшого господарських) прецедентною та не змінювалася донині.

Припинення договору за фактом