- Чи зобов’язує закон реєструвати ФОП для здачі майна в оренду
- Здача нерухомості в оренду без реєстрації ФОП
- Оренда нерухомості як ФОП на спрощеній системі
- ФОП чи фізособа: що варто пам’ятати про обидва варіанти
Чи зобов’язує закон реєструвати ФОП для здачі майна в оренду
Українське законодавство залишає за власником право самому вирішувати, як використовувати своє майно. Статті 319 та 320 Цивільного кодексу прямо закріплюють: володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном власник може на власний розсуд — у тому числі для отримання доходу та здійснення підприємницької діяльності.
Це означає, що здавання в оренду власної нерухомості може відбуватися двома способами.
Перший — у межах підприємницької діяльності, тобто як зареєстрований ФОП.
Другий — без реєстрації, за правилами пункту 170.1 Податкового кодексу. Закон визнає обидва формати, тож питання не в тому, що «правильно», а в тому, що краще підходить саме вашій ситуації.
Той самий пункт 170.1 регулює оподаткування доходу не лише від класичної оренди житла. Він поширюється також на суборенду, емфітевзис, житловий найм і піднайм. Тож якщо ви, наприклад, передаєте в суборенду приміщення, яке самі орендуєте, — алгоритм буде той самий.
Здача нерухомості в оренду без реєстрації ФОП
Якщо ви здаєте нерухомість як звичайна фізична особа, оподаткування регулюється правилами пункту 170.1 Податкового кодексу. У цьому режимі ключове питання — хто є вашим орендарем. Саме від цього залежить, хто фактично нараховує і сплачує податок до бюджету.
Хто відповідає за сплату податку — орендар чи орендодавець
Коли орендарем виступає юридична особа або ФОП, саме вони виконують функції податкового агента. На практиці це означає, що орендар самостійно утримує податок із суми орендної плати і перераховує його до бюджету. Власнику нерухомості нічого додатково розраховувати чи перераховувати не потрібно — все робиться на стороні орендаря.
Інша ситуація — якщо орендарем є звичайна фізична особа, яка не є самозайнятою. У такому разі особою, відповідальною за нарахування та сплату податку до бюджету, є вже сам орендодавець. Це прямо передбачено підпунктом 170.1.5 Податкового кодексу. Простіше кажучи: коли ви здаєте квартиру іншій фізособі «з рук у руки», податки рахуєте і платите ви.
Які ставки податку застосовуються до доходів від оренди
Дохід від здачі нерухомості в оренду звичайною фізособою оподатковується за загальними ставками, які передбачені Податковим кодексом для доходів фізичних осіб:
- 18% — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)
- 5% — військовий збір
Ці ставки застосовуються до отриманої орендної плати незалежно від того, хто фактично перераховує податок до бюджету — орендар як податковий агент чи сам орендодавець за результатами року. Сума, з якої рахується податок, в обох випадках та сама — фактично нарахована орендна плата.
Декларація про майновий стан і доходи: терміни і сутність
Якщо ваш орендар — звичайна фізична особа і відповідальність за податки лежить на вас, з’являється ще один обов’язок: подати річну декларацію. Декларація про майновий стан і доходи подається до контролюючого органу, у якому ви перебуваєте на обліку, до 1 травня року, що настає за звітним.