Операційна оренда земельної ділянки: юридичні аспекти

СИТУАЦІЯ

Департамент «Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) є бюджетною установою, утримуваною коштом бюджету міста. Як неприбуткова, вона включена до Реєстру неприбуткових установ та організацій. У 2013 році департамент ЦНАП для ведення своєї діяльності згідно з рішенням міської ради отримав в оперативне управління частину будівлі площею 1500 м². Означена будівля є об’єктом нерухомого майна комунальної власності. Цю будівлю департамент ЦНАП оприбуткував на баланс за Актом приймання-передачі як основний засіб.

Разом з тим, земля під будівлею, на якій вона розташована, є окремим активом. І департамент ЦНАП мав би в бухгалтерському обліку її відобразити окремо на підставі документів, встановлених законодавством (абз. 3 п. 11, п. 12 розд. ІІІ Методичних рекомендацій з бухгалтерського обліку основних засобів суб'єктів державного сектору, затверджених наказом Мінфіну від 23.01.2015 № 11). Адже, департамент ЦНАП згідно з підпунктом «а» частини другої статті 92 Земельного кодексу України (ЗК) мав би набути на земельну ділянку під об’єктом нерухомого майна комунальної власності право безстрокового постійного користування нею. Та згідно з Податковим кодексом України не витрачав би бюджетні кошти на сплату земельного податку.

Натомість, у квітні місяці 2019 року міською радою прийнято рішення про зміну сторони Орендаря у зобов’язаннях за договором оренди землі з «Територіальна громада міста» на «Департамент «Центр надання адміністративних послуг». На виконання цього рішення у липні 2019 року було складено додаткову угоду про зміну сторони за договором. Підписана ця додаткова угода уповноваженою особою від територіальної громади та директором департаменту ЦНАП. А в серпні 2019 року на департамент ЦНАП в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень зареєстровано право оренди земельної ділянки під об’єктом нерухомого майна комунальної власності, а не право безстрокового постійного користування нею.

Як орендований основний засіб цю земельну ділянку департамент ЦНАП повинен обліковувати на позабалансовому субрахунку 011 «Орендовані основні засоби розпорядників бюджетних коштів» за вартістю, зазначеною в договорі про оренду, а не в балансі. Та платити кошти за оренду земельної ділянки до того ж міського бюджету. Адже право оренди земельної ділянки передбачає строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження, зокрема підприємницької діяльності (ч. 1 ст. 93 ЗК). Але, департамент ЦНАП не веде підприємницьку діяльність, а надає адміністративні послуги населенню керуючись Законом України «Про адміністративні послуги» відповідно до Положення про департамент, затвердженого рішенням міської ради. І на своє утримання він отримує кошти з міського бюджету. Тож, всупереч вимогам статті 22 Бюджетного кодексу України, це сприятиме неефективному їх витрачанню.

Просимо роз’яснити як має вчинити бухгалтерська служба департаменту ЦНАП:

а) повернути отриманий договір оренди землі площею 1500 м² без відображення у бухгалтерському обліку з вимогою передати цю земельну ділянку ЦНАП на праві безстрокового постійного користування нею згідно з підпунктом «а» частини другої статті 92 ЗК, адже ця земельна ділянка не перебуває на балансі у жодного суб’єкта державного чи госпрозрахункового сектору? Але в такому разі, це не дасть можливості до 20 вересня 2019 року відповідно до статті 286.4 Податкового кодексу України подати податкову декларацію та до 30 вересня 2019 року сплатити кошти за оренду землі і, як наслідок, ДФС України будуть накладені штрафні санкції. Адже, додаткова угода пройшла реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

б) відобразити її на позабалансовому субрахунку 011 «Орендовані основні засоби розпорядників бюджетних коштів»? в) якщо відобразити її на позабалансовому субрахунку 011, тоді: за якою вартістю, адже у розрахунку орендної плати і основному договорі оренди землі площею 1500 м², обома сторонами за яким – Орендодавцем та Орендарем - є Територіальна громада міста, вказана вартість земельної ділянки за нормативною грошовою оцінкою 2012 року. Окремо нами отримана нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки станом на 22.08.2019? На підставі якого первинного документа, оскільки Акта приймання-передачі також не надали.

Додатково повідомляємо, що у цій будівлі також знаходиться приміщення площею 100 м², яке у 2012 році згідно із договором купівлі-продажу, укладеним з Територіальною громадою міста, є власністю приватного підприємства. Вся земельна ділянка площею 1600 м² під будівлею та прибудинковою територією зареєстрована під одним кадастровим номером. І у 2012 році, не зважаючи на те, що ця земельна ділянка не перебуває на балансі у жодного суб’єкта державного сектору, на підставі рішення міської ради оформили договори оренди. За ними Територіальна громада міста виступила Орендодавцем, а Орендарями – пропорційно до часток осіб у праві власності будівлі за договором оренди землі:

• першим (частка 23/25) Територіальна громада міста;
• другим (частка 2/25) приватне підприємство, яке отримало цю земельну ділянку в строкове платне користування (оренда) на 25 років.

ВИРІШЕННЯ

У відповідності до ст. 204 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 № 436-IV (далі – ЦКУ) правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.