Окремі аспекти діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

Ухвалення у 2001 році Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків" (далі – Закон Про ОСББ)дало поштовх для впровадження та розвитку інституту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, який за своє суттю подібний до будинкового "самоврядування", оскільки вказаний Закон встановлює загальні правові та організаційні засади створення та функціонування об'єднань і надає останнім право самостійно вирішувати питання, що входять до їхньої компетенції шляхом колективного управління усіма членами (співвласниками) організації.

Водночас запровадження вказаного інституту породило чимало спорів, які виникають у процесі реалізації співвласниками багатоквартирних будинків своїх прав на участь в управління відповідними об'єднаннями та ухвалення ним рішень.

Одним з найпоширеніших спорів під час створення та функціонування об'єднань є спори щодо дотримання порядку скликання та проведення установчих або загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Читайте статтю: Проблемні аспекти земель ОСББ

Нечіткість окремих норм, що регулюють відповідні правовідносини, зумовлюють необхідність судового вирішення існуючих законодавчих прогалин. Верховний Суд у своїх постановах виклав ряд висновків щодо створення та функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, визначивши основні вектори розвитку судової практики у таких правовідносинах.

Щодо юрисдикції спорів, які виникають під час діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Спори у правовідносинах, які стосуються порядку створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку розглядаються господарськими судами, оскільки такі спори виникають при здійсненні права управління юридичною особою, а тому є найбільш наближеними до спорів, пов'язаних з діяльністю або припиненням діяльності юридичної особи незалежно від суб'єктного складу такого спору. Така позиція є усталеною та підтверджується практикою касаційної інстанції (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 501/1571/16-ц, від 06.02.2019 у справі № 462/2646/17, від 02.02.2021 у справі № 906/1308/19).

Водночас необхідно розрізняти спори у правовідносинах, які стосуються порядку створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації об'єднань зі спорами стосовно прав і обов'язків власника житлового чи нежитлового приміщення щодо користування та розпорядження спільним майном, як співвласника багатоквартирного будинку, оскільки їх розгляд здійснюється за правилами різного судочинства. Перші, як зазначено вище, розглядаються господарськими судами, а другі – загальними.

Зокрема, до таких спорів можна віднести конфлікти, які виникають між об'єднанням і його членом щодо укладених першим правочинів з управління та обслуговування будинку; які стосуються бездіяльності голови об'єднання щодо ненадання відповіді на заяви співвласників та зобов'язання останнього вчинити відповідні дії. Указана категорія спорів підсудна судам загальної юрисдикції (цивільні спори), що підтверджується усталеною судовою практикою.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2020 у справі № 127/15798/19, розглядаючи правовідносини, виникнення яких обумовлено протиправними діями голови об'єднання щодо ненадання відповіді на заяву про проведення ремонту комунікацій будинку, виснувала, що з урахуванням суті та суб`єктного складу спірних правовідносин, спір має вирішуватися судами за правилами Цивільного процесуального кодексу України.

Читайте статтю: Загальні збори ОСББ: проблемні аспекти скликання та проведення