Обмін правами користування в межах масиву земель сільськогосподарського призначення: практичне застосування

Серед проблем, які часто постають перед сільськогосподарськими товаровиробниками, неможливість обробітку полів єдиним масивом через так звану «шахматку» (наявність у межах поля серед земельних ділянок, права на які на певних юридичних титулах належать одному землекористувачу (землевласнику) та які, що важливо, ним обробляються, безхазяйних земель та/або «чужих» земельних ділянок, які належать іншим особам, обробляються іншими землекористувачами (землевласниками)). Для вирішення цієї проблеми землекористувачі вдаються до різних механізмів обміну з метою оптимізації використання земельних ділянок та формування цілісних земельних масивів.

З 1 січня 2019 року почав діяти Закон України №2498 ( Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобіганн ярейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10.07.2018р. № 2498-VIII), яким передбачена можливість обміну земельними ділянками державної або комунальної власності в одному масиві. При цьому об’єктом передачі є речові права на землю, тобто право оренди (користування). Особливості обміну такими земельними ділянками та порядок укладання договорів на відчуження таких прав розглянемо у цій статті.

Читайте статтю: Безоплатна приватизація земель для ОСГ: проблемні питання

Загальні положення

Обмін поширюється на земельні ділянки всіх форм власності і реалізується шляхом взаємного укладання договорів оренди або суборенди земельних ділянок. Відтак, власники та орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування (ч. 1 ст. 8-2 Закону № 161 (Закон Українивід 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»).

Предметом угод щодо обміну правами користування можуть бути земельні ділянки, які надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства.

Враховуючи положення, викладені в пп. «б» п. 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України (далі - ЗКУ), об’єктом обміну можуть бути виключно розпайовані земельні ділянки в межах одного масиву або розташовані в іншому масиві (ст. 14 Закону №899-IV (Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 № 899-IV).

Тому слід пам'ятати, що не може бути предметом таких угод майнове право власника частки (паю), місце розташування та фактичний розмір якої є невідомими.

Що стосується земель сільськогосподарського призначення, зокрема земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то в Україні продовжує діяти запроваджений мораторій на відчуження в будь-який спосіб зазначених земель.

Відповідно до п. 15 розділу Х «Перехідних положень» ЗКУ заборонена купівля-продаж або відчуження іншим способом низки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які часто називають «підмораторними».

У пп. «б» зазначеного вище пункту закріплено, що під дію такої заборони підпадають належні громадянам та юридичним особам земельні ділянки, які: