Нерухомість: подарувати чи продати?

Бажання придбати нерухомість є досить закономірним для кожної людини. При цьому попит породжує пропозицію, зокрема варіанти відчуження певних видів нерухомості. Кожен з таких варіантів має свої нюанси, пов’язані з оформленням, наслідками проведення операцій та їх оподаткуванням.

Одразу слід звернути увагу на те, що продавцями/дарувальниками нерухомого майна можуть виступати як фізичні особи-резиденти, так і фізичні особи-нерезиденти. Податки, які вказані особи зобов'язані сплатити під час продажу нерухомості, їх розмір та порядок сплати є різними.

Пользуйтесь консультацией: Советы юриста. Жилище в наследство

Продаж не дарування

Розглянемо нюанси оподаткування зазначених операцій з нерухомістю. Варто зазначити, що для цілей оподаткування, згідно з положеннями ст. 172 Податкового кодексу України (далі – ПК України), під продажем мається на увазі будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, окрім їх спадкоємства та дарування. При цьому дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни, вказаної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

Не оподатковується податком на доходи фізичних осіб (далі – ПДФО) дохід, одержаний платником податків від продажу (обміну) не частіше одного разу впродовж звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, яка не перевищує норми безоплатної передачі, та за умови перебування такого майна у власності платника податків більше ніж 3 роки (п. 172.1 ст. 172 ПК України).

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається. При цьому умова знаходження такого майна у власності платника податків більше ніж 3 роки не поширюється на майно, одержане таким платником податків у спадок, тобто власник нерухомості, отриманої у спадщину, звільняється від обов'язку сплачувати податок.

Отже, під час продажу фізичною особою нерухомості, яка знаходилася в її власності менше ніж 3 роки та не є спадщиною, оподаткування такої операції буде здійснено на загальних підставах.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більше ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПК України, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного вказаною нормою кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%. У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.

Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами-нерезидентами, оподатковується згідно з цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою 18%. Продаж резидентами та нерезидентами отриманого в подарунок об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню відповідно до положень ст. 172 ПК України.