Питання поновлення дії договорів оренди землі є дуже актуальним та важливим, адже його правильне вирішення визначає правове становище земельної ділянки на багато років, і відповідно, в залежності від цього або договір оренди землі є поновленим та продовжується на новий строк, або договір припиняється у зв’язку з закінченням строку його дії, що має наслідком припинення прав та обов’язків сторін по договору та необхідність повернення об’єкту оренди орендодавцю.
На практиці часто виникає спірна ситуація, коли орендодавець вважає, що строк договору оренди землі закінчився і не був поновленим, а орендар, навпаки, вважає, що договір оренди є поновленим на новий строк відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Відповідно, орендодавець вимагає у судовому порядку визнати договір оренди землі припиненим у зв’язку з закінченням строку його дії, проти чого заперечує орендар, який у зустрічному позові просить визнати договір оренди землі поновленим на новий строк та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення такого договору.
Аналізуйте судовий акт: Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припиняється, якщо орендодавець повідомить про наявність заперечень щодо поновлення протягом місяця з моменту звернення орендаря (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 912/1857/16)
Аналіз судової практики Верховного Суду України дозволяє дійти висновку про її неоднаковість та непередбачуваність з цього питання, а отже така ситуація заслуговує на більш глибоке вивчення.
Зокрема, у постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року по справі №6-10цс15 зроблено висновок, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об’єднує два випадки пролонгації договору оренди.
Так, у частинах першій – п’ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
На підставі аналізучастин першої – п’ятої статті 33 цього Закону Верховний Суд України дійшов висновку, що для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Аналізуючи статтю 33 цього Закону, Верховний Суд України дійшов висновку, що частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщоорендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Частинами восьмою, дев’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
На підставі цього Верховний Суд України дійшов висновку, що для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Блог