Одним из самых популярных способов приобретения качественного жилья по выгодным ценам является покупка квартир в новостройках от застройщика, сообщает СЕГОДНЯ. До 2006 года покупка недвижимости в основном осуществлялась путем внесения денежной суммы застройщику напрямую и оформлялась путем заключения инвестиционного договора. Но такая схема сотрудничества была связана с определенным риском для инвестора, и в некоторых случаях покупатель оставался и без жилья, и без денег. Стоит вспомнить печально известную строительную аферу "Элита-Центр". Несуществующие квартиры продавали по несколько раз. Большинство обманутых инвесторов до сих пор не получили свои деньги и остались без недвижимости.
Згадайте новину: Заступник міністра юстиції Павло Мороз: Як не стати жертвою шахрайства?
Инвестирование в строительство с помощью Фондов финансирования строительства
В 2006 году были внесены изменения в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности", в соответствии с которыми инвестирование строительства многоквартирных домов стало возможным только через фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования, фонды операций с недвижимостью, негосударственные пенсионные фонды, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий. Таким образом, в настоящее время финансирование строительства возможно только с помощью этих организаций.
Согласно этому закону одним из способов инвестирования является инвестирование через Фонд финансирования строительства.
ФФС заключает с застройщиком договор, в соответствии с которым застройщик обязуется построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать его фонду, а тот в свою очередь обязуется передать его инвестору. Инвестор заключает договор с ФФС на участие в фонде. Документом, подтверждающим приобретение права собственности на объект инвестирования, является справка, выданная Фондом в обмен на Свидетельство об участии в Фонде инвестирования строительства. Эта справка является основанием для оформления права собственности инвестора на объект инвестирования. Кроме того, застройщик и инвестор подписывают акт приема-передачи объекта недвижимости, без которого невозможно зарегистрировать право собственности на этот объект.
Следующим законным способом инвестирования в строительство жилья является осуществление инвестирования с помощью Фонда операций с недвижимостью (ФН). Этот способ инвестирования предусматривает заключения договора об инвестировании строительства между застройщиком и ФОН. Привлечение средств на инвестирование осуществляется путем приобретения инвесторами специальных имущественных сертификатов ФОН. При этом ФОН уполномочивается инвесторами на осуществление надзора за ходом строительства. Бронирование объекта инвестирования осуществляется с помощью договора бронирования, заключенного между застройщиком и инвестором. После окончания строительства ФОН обеспечивает проведение регистрации права собственности объекта инвестирования сначала на имя управляющего фондом, а уже после этого сертификаты, владельцами которых являются инвесторы, обмениваются на имущественные права на недвижимость.
Предварительный договор купли-продажи как альтернатива инвестиционному договору
Нормами Гражданского кодекса Украины установлено, что стороны вправе заключать любые договора, соответствующие требованиям гражданского законодательства. Это положение стали использовать некоторые застройщики, заключая с инвесторами различные виды договоров, не предусмотренные Законом "Об инвестировании". Так, например, будущим владельцам квартир предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, которой еще нет.
Обращаем ваше внимание на то, что инвесторы, соглашающиеся заключать такие договора, очень сильно рискуют остаться и без инвестированных в строительство денег, и без квартир. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд, в таком случае, не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском об обязательстве заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным.
Конечно, в таком случае инвесторы экономят на услугах фондов-посредников. Но и оплата имущественных прав, которых у продавца еще нет, – это очень большой и неоправданный финансовый риск. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Ведь если в дальнейшем выяснится, что покупателей имущественных прав на будущие квадратные метры больше, чем самих этих квадратных метров, доказать, кто имеет больше прав, будет очень сложно.
Составляем договор правильно
Итак, если вы хотите после окончания строительства получить право собственности на квартиру, заключайте договор правильно. Важно составить его таким образом, чтобы максимально обезопасить себя от неприятных сюрпризов. Как правило, застройщик уже имеет стандартные формы договоров, которые он использует в своей деятельности и в большинстве случаев отказывает во внесении изменений в них по просьбе клиентов. Такие договора в большей части направлены на защиту прав застройщика и фонда, нежели покупателя, поэтому стоит уделить особое внимание при их подписании.
В правильно подготовленном документе должны быть следующие пункты:
Блог