При визначенні способів «купівлі-продажу» земельних ділянок сільськогосподарського призначення (паїв) потрібно виходити із діючого на сьогодні мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення» та інших законодавчих норм.
У пункті 15 перехідних положень Земельного кодексу України встановлено мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, який звучить наступним чином, «До набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2019 року, не допускається:
а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.
Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2019 року, в порядку, визначеному цим Законом.
Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).»
Мораторій чітко передбачає чотири законних способи набуття земельних ділянок (паїв) у власність, це:
1. Передача земельної ділянки у спадщину (ризики полягають в тому, що юридично право власності на пай переходить до покупця (спадкоємця) лише після смерті спадкодавця, до цього моменту спадкодавець в будь-який момент може відмовитись від заповіту або скасувати його).
2. Обмін земельної ділянки на іншу земельну ділянку (діючим на сьогодні законодавством передбачається лише один варіант такого обміну, за схемою «пай на пай». Обмінювати пай на земельні ділянки іншого цільового призначення заборонено. Угоди щодо такого обміну визнаються судами недійсними з моменту їх укладення)
3. Вилучення (викуп) земельної ділянки для суспільних потреб (реалізація такого способу є складною, оскільки в такому випадку пай переходить у державну або комунальну власність і лише після цього, можливий варіант із передання такої землі в порядку передбачену ЗК України новим власникам).
4. Зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами не розглядатимемо.
Блог