Какой-такой эмфитевзис?

Нас часто спрашивают, как эффективно защитить свой бизнес. Если коротко - приведите в порядок договорную базу и планируйте налоги. Одним из инструментов, который будет способствовать этому, выступает договор долгосрочного пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (или, как его еще называют, эмфитевзис). И хотя бизнес все активнее ним пользуется, существует немало опасений, с которыми приходится иметь дело юристам.

Читайте статью: Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис

1. Является ли договор эмфитевзиса скрытой формой купли-продажи земли?

Конечно, нет. Договор эмфитевзиса не предусматривает перехода права собственности на земельный участок и это его главное отличие от договора купли-продажи. Договор эмфитевзиса выступает промежуточным звеном между арендой и правом собственности. Это договор землепользования, который может быть заключен на достаточно большой срок, например на 100, 200 или 500 лет, или даже бессрочно. И именно такая особенность договора эмфитевзиса фактически приравнивает его к купле-продаже, поскольку, передав право пользования землей на столь длительное время, владелец определенным образом ограничен в своих правах. Кстати, с продажей сравнивают и договора аренды, заключенные на максимальный срок - 49 лет.

2. Сумма выплаты по договору эмфитевзиса значительна. Какие существуют варианты расчетов вообще, и какие из них самые рискованные?

На самом деле есть разные варианты оплаты по договору эмфитевзиса. Стороны могут самостоятельно выбирать вариант: платить одним платежом заранее или ежегодно равными частями. Однако реальность все чаще побуждает владельцев паевой земли просить арендаторов выплатить средства заранее, и только договор эмфитевзиса законно предоставляет такую возможность.

Если оплата осуществляется за весь срок пользования наперед (имеется в виду за 50-100 лет) единым платежом, то в таком случае эмфитевзис можно приравнять к купле-продаже, но помним, что право собственности на земельный участок остается за владельцем.

Пользуйтесь консультацией: Как оформить куплю-продажу дома и земельного участка

Скрытым риском таких расчетов (одним платежом наперед) является то, что условно, лет через десять, владелец пая может сказать: «Я считаю, что ты мне очень мало заплатил. Если не хочешь проблем - плати еще». В таком случае закон на стороне пользователя. А владелец, конечно, имеет право обращаться в суд и доказывать, почему он так считает.

3. Согласно каких критериев осуществляется оценка стоимости пользования земельным участком по договору эмфитевзиса? Какую роль роль нормативно-денежная оценка?