Какие основания для расторжения договора аренды земли? Обзор судебной практики.

На сегодняшний день действующим законодательством предусмотрено не так много юридических конструкций пользования чужим земельным участком, и безусловным лидером здесь является, конечно же, аренда. Многолетнее активное применение договоров аренды земли, их продления, перезаключения, расторжения или невыполнения стало основанием появления многочисленной судебной практики решения земельных споров, которая, однако, иногда не отмечается единством правовых позиций и одинаковым применением даже ключевых предписаний земельного законодательства, пишет gentls.com

В этом материале вашему вниманию представлен обзор последних решений Верховного Суда по указанной категории дел.

Расторжение договора по основаниям систематической невыплаты арендной платы

Это наиболее распространенное основание расторжения договора.

Статья 141 Земельного кодекса Украины предусматривает такое основание прекращения права пользования земельным участком, как систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.

Большая Палата Верховного Суда в своем постановлении от 27.11.2018 года подтвердила правовую позицию, высказанную Верховным Судом Украины 11.10.2017 года, о том, что к таким правоотношениям подлежат применению также предписания части второй статьи 651 Гражданского кодекса Украины. То есть в каждом подобном случае суд должен выяснять, во-первых, наличие факта такого нарушения договора как систематическая неуплата арендной платы, во-вторых, существенность данного нарушения, а именно в значительной степени арендодатель лишен того, на что рассчитывал при заключении договора аренды.

В этом же постановлении Большая Палата Верховного Суда отметила, что поскольку судами предыдущих инстанций был установлен факт отсутствия задолженности по арендной плате на момент обращения с иском (а, напротив, имела место переплата), то это свидетельствует об отсутствии обстоятельств, которые бы удостоверяли невозможность достижения истцом как стороной договора аренды цели договора (получение платы за аренду земельного участка) и неполучение того, на что рассчитывал арендодатель, заключая спорный договор, то есть не усматривается существенного нарушения условий договора аренды.

Впрочем, Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда, рассматривая подобные дела в 2019 году, приходит к несколько иным выводам. Так, в постановлении от 06.03.2019 года Объединенная палата Кассационного гражданского суда отмечает, что ненадлежащее исполнение условий договора, а именно частичное неисполнение обязанности по уплате арендной платы, также является нарушением условий договора аренды земельного участка, которое дает право арендодателю требовать расторжения такого договора, несмотря на то, выплачена ли в дальнейшем задолженность, поскольку, в соответствии со статьей 526 Гражданского кодекса Украины, обязательство должно выполняться должным образом.

Читайте статтю: Як заявити позов так, щоб захистити свої права на нерухомість? Практика Верховного Суду

Схожая позиция содержится также в постановлении Кассационного гражданского суда от 17.04.2019 года, где указывается, что сам факт систематического нарушения договора аренды земельного участка по уплате арендной платы является самостоятельным и достаточным основанием для расторжения такого договора, несмотря на то, выплачена ли в дальнейшем задолженность, а потому тот факт, что ответчик уплатил сумму задолженности по арендной плате, не имеет правового значения для разрешения исковых требований о расторжении договора аренды.

Следует отметить, что под «систематичностью» неуплаты арендной платы суды понимают неуплату два и более раз. Такую позицию сформулировал Верховный Суд Украины в постановлении от 28.09.2016 года.Верховный Суд повторил указанные выводы в упомянутых постановлениях от 06.03.2019 года и от 17.04.2019 года.