Как переуступить свою рассрочку на квартиру

В жизни случается всякое: купил квартиру в рассрочку, однако ситуация изменилась и платить больше не получается. Как быть в таком случае и есть ли легальные способы переуступить свою рассрочку другим людям, 3m2 поинтересовался у юриста Илоны Кузиной, адвокатская фирма GORO legal и адвоката Ивана Топора, ЮКК «Де-Юре».

Что такое «переуступка»?

Согласно нормам Гражданского кодекса Украины (далее по тексту — ГКУ) сторонами каждого обязательства (в том числе и договора) являются должник и кредитор. В то же время, если каждая из сторон в обязательстве имеет одновременно и права, и обязанности, она считается должником в том, что она обязана совершить в пользу другой стороны, и одновременно кредитором в том, что она имеет право требовать. Договорами в сфере реализации недвижимости на этапе строительства, зачастую, предусмотрены именно такие правоотношения.

При этом действующее украинское законодательство предусматривает возможность замены в обязательстве кредитора (уступка права требования) или должника (перевод долга).

Таким образом, «переуступка» в сфере реализации недвижимости на этапе строительства — это передача Инвестором своих прав и обязательств относительно Застройщика лицу, изъявившему желание приобрести квартиру/нежилое помещение/машино-место (далее — Объект), который является предметом уже подписанного между Инвестором и Застройщиком договора (далее — Основной договор).

«Переуступка» как схема продаж недвижимости на этапе строительства

Довольно часто Застройщики используют схему продаж «переуступка» для реализации всех квартир/нежилых помещений/машино-мест в Объекте строительства.

То есть, Застройщик заключает тот или иной договор, например, с инвестиционным фондом. В дальнейшем между Застройщиком, Инвестиционным фондом и Покупателем заключается трехсторонний договор об уступке прав и обязательств Фонда Покупателю. Конечно же, за это Покупатель должен заплатить Фонду определенную сумму денег зачастую равную стоимости Объекта. В результате, Покупатель становится стороной договора, заключенного между Застройщиком и Фондом, вместо последнего. При этом, на него начинают распространяться все права и обязательства, которые были на момент «переуступки» у Фонда.

Не секрет, что реализация квартир в строящих домах осуществляется по разным схемам, что предполагает определенные нюансы при осуществлении замены стороны. В случае с куплей—продажей имущественных прав можно руководствоваться вышеописанными рекомендациями. Если же основной договор заключался в форме предварительного договора купли—продажи квартиры в нотариальной форме, дальнейшая замена стороны должна быть осуществлена обязательно в нотариальной форме (ст.513 ГКУ). В случае если квартира приобретается путем внесения паевого взноса в кооператив, то перед проведением сделки следует ознакомиться с уставом кооператива для понимая порядка взаимоотношений кооператива с его членами (ассоциированными членами), получить заверенную кооперативом копию решения о принятии первичного покупателя в состав членов (ассоциированных) членов кооператива. Одновременно с осуществлением замены стороны либо переуступки прав требования на пай, оформить документы по вступлению в состав членов (ассоциированных членов) кооператива. Также следует проверить необходимость внесения вступительных либо иных невозвратных взносов для новых членов (ассоциированных членов) кооператива. Дело в том, что паевой взнос является возвратным. По факту он возвращается путем передачи квартиры, но если квартира не передана, то тогда покупатель может требовать возврата внесенного пая деньгами. Но по Закону Украины «О кооперации» уставом кооператива может быть установлено обязанность членов (ассоциированных членов) кооператива осуществлять иные взносы (вступительные, членские и т.д.) которые являются невозвратными.

«Переуступка» как единичный случай

В ситуации, изложенной в начале статьи, скорее всего, имеет место «переуступка» как единичный случай.