Хтось буде «шокований», але ВСУ остаточно вирішив, що право власності на новостворену нерухомість виникає у інвестора після державної реєстрації цього права у Державному реєстрі прав на нерухоме майно

Я був шокований, прочитавши рішення Верховного Суду України у справі № 6-244цс14, яким Суд не визнав інвестиційний договір як підстави для визнання права власності у судовому порядку, посилаючись на те, що закон не передбачає такої можливості визнання права власності.

Справа полягала у такому. Відповідно до договору інвестування (фінансування будівництва) підрядник мав після завершення робіт передати за актом інвестору нежитлові приміщення. Після акту передачі нежитлових приміщень інвестор звернувся до виконавчого комітету Бучанської міської ради Київської області із заявою про оформлення права власності, на підставі чого виконавчий комітет ухвалив рішення про оформлення права власності за інвесторами та доручив вчинити відповідні дії Ірпінській БТІ. Однак виявилося, що за декілька місяців до цього цей же виконком вже зареєстрував за підрядником право власності на торговий комплекс, де знаходилися спірні приміщення. Ділова практика у вигляді інвестиційних договорів є доволі типовою при капітальному будівництві. Отже, суду критично важливо було розглядати цю справу у світлі засад рівності і недопущення дискримінації, добросовісності, положень законів та сталої ділової практики, що конкретизує зміст законів.

Аналізуйте судовий акт: Право власності на новостворений об’єкт нерухомого майна неможливо визнати на підставі рішення суду до державної реєстрації цього права власності (Правовий висновок ВСУ від 18 лютого 2016р. у справі № 6-244цс14)

Натомість Верховний Суд сформулював правоположення, згідно з яким він формально підійшов до цієї ситуації. Суд наголосив, що відповідно до ст. 328 ЦК набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти. Тому під час застосування цієї норми суд повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, чи в який передбачений законом спосіб інвестор набув права власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту у порядку, передбаченому ст. 392 ЦК України.

Верховний Суд не спромігся навіть звернутися до аналогії закону. Не будемо говорити наразі про телеологічне чи функціональне тлумачення у світлі забезпечення фундаментальних принципів прав – рівності сторін та еквівалентності договірних відносин, добросовісності та забезпечення балансу інтересів.

У статті 41 Конституція України визначає, що право приватної власності набувається на основі закону. До того ж це положення кореспондується гарантією, що права і свободи, закріплені Конституцією, не є вичерпними, і вони не можуть бути скасовані (частини 1, 2 ст. 22). У світлі цих конституційних принципів мають інтерпретуватися положення Цивільного кодексу України та спеціальних законів, які визначають засади інвестиційної діяльності.

У світлі зазначених принципів має забезпечуватися еквівалентність сторін у договірних відносинах. Це має досягатися шляхом вирівнювання положення слабшої сторони з метою забезпечення належного виконання зобов’язань.

Адже тут чітко спостерігається, вибачайте на слові, схема банального «кидалова» інвесторів та подвійної гри з боку міськвиконкому, який з одного боку реєструє як власник всього торгового комплексу підрядника за інвестиційним договором. А інвестор, який профінансував частку у цьому торговельному комплексі, залишається до чого під час звернення до міськвиконкому, оскільки титул власника на майно вже формально оформлено на іншу особу. У цих правовідносинах інвестор є слабшою стороною, оскільки вся інформація та умови інвестиційних договорів визначає саме підрядник капітального будівництва. Тобто ми маємо своєрідну міні-монополію у вигляді можливості підрядника капітального будівництва визначати умови інвестиційного договору та порядку набуття майнових прав інвесторами після виконання його умов.

У силу ст. 328 ЦК аж ніяк не можна тлумачити нашу ситуацію, що суд не може визнати право власності за інвестором. Тим більше, що в силу абзацу 1 ч. 2 ст. 331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Виходячи із логіки перебігу аналізованої справи у судах, фактично, згідно з абзацом 3 ч. 2 ст. 331 ЦК право власності мало набуватися з моменту державної реєстрації такого майна.

Правда, позивач (інвестор) міг би вказувати на незаконність набуття власності підрядником на частку майна, що було предметом договору фінансування будівництва. Однак із справи видно, що так питання не порушувалося перед судами.