01.03.2016    Переглядів:  1944
Приєднуйтесь до нас в соціальних мережах: telegram viber youtube

Хтось буде «шокований», але ВСУ остаточно вирішив, що право власності на новостворену нерухомість виникає у інвестора після державної реєстрації цього права у Державному реєстрі прав на нерухоме майно

Хтось буде «шокований», але ВСУ остаточно вирішив, що право власності на новостворену нерухомість виникає у інвестора після державної реєстрації цього права у Державному реєстрі прав на нерухоме майно - htos_bude_shokovaniy_ale_vsu_ostatochno_virishiv_shcho_pravo_vlasnosti_na_novostvorenu_neruhomist_vinikae_u_investora_pislya_dergavnoi_reestratsii_tsogo_prava_u_dergavnomu_reestri_prav_na_neruhome_mayno_1_56d5ac3eb6dc1.jpg

Я був шокований, прочитавши рішення Верховного Суду України у справі № 6-244цс14, яким Суд не визнав інвестиційний договір як підстави для визнання права власності у судовому порядку, посилаючись на те, що закон не передбачає такої можливості визнання права власності.

Справа полягала у такому. Відповідно до договору інвестування (фінансування будівництва) підрядник мав після завершення робіт передати за актом інвестору нежитлові приміщення. Після акту передачі нежитлових приміщень інвестор звернувся до виконавчого комітету Бучанської міської ради Київської області із заявою про оформлення права власності, на підставі чого виконавчий комітет ухвалив рішення про оформлення права власності за інвесторами та доручив вчинити відповідні дії Ірпінській БТІ. Однак виявилося, що за декілька місяців до цього цей же виконком вже зареєстрував за підрядником право власності на торговий комплекс, де знаходилися спірні приміщення. Ділова практика у вигляді інвестиційних договорів є доволі типовою при капітальному будівництві. Отже, суду критично важливо було розглядати цю справу у світлі засад рівності і недопущення дискримінації, добросовісності, положень законів та сталої ділової практики, що конкретизує зміст законів.

Аналізуйте судовий акт: Право власності на новостворений об’єкт нерухомого майна неможливо визнати на підставі рішення суду до державної реєстрації цього права власності (Правовий висновок ВСУ від 18 лютого 2016р. у справі № 6-244цс14)

Натомість Верховний Суд сформулював правоположення, згідно з яким він формально підійшов до цієї ситуації. Суд наголосив, що відповідно до ст. 328 ЦК набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти. Тому під час застосування цієї норми суд повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, чи в який передбачений законом спосіб інвестор набув права власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту у порядку, передбаченому ст. 392 ЦК України.

Верховний Суд не спромігся навіть звернутися до аналогії закону. Не будемо говорити наразі про телеологічне чи функціональне тлумачення у світлі забезпечення фундаментальних принципів прав – рівності сторін та еквівалентності договірних відносин, добросовісності та забезпечення балансу інтересів.

У статті 41 Конституція України визначає, що право приватної власності набувається на основі закону. До того ж це положення кореспондується гарантією, що права і свободи, закріплені Конституцією, не є вичерпними, і вони не можуть бути скасовані (частини 1, 2 ст. 22). У світлі цих конституційних принципів мають інтерпретуватися положення Цивільного кодексу України та спеціальних законів, які визначають засади інвестиційної діяльності.

У світлі зазначених принципів має забезпечуватися еквівалентність сторін у договірних відносинах. Це має досягатися шляхом вирівнювання положення слабшої сторони з метою забезпечення належного виконання зобов’язань.

Адже тут чітко спостерігається, вибачайте на слові, схема банального «кидалова» інвесторів та подвійної гри з боку міськвиконкому, який з одного боку реєструє як власник всього торгового комплексу підрядника за інвестиційним договором. А інвестор, який профінансував частку у цьому торговельному комплексі, залишається до чого під час звернення до міськвиконкому, оскільки титул власника на майно вже формально оформлено на іншу особу. У цих правовідносинах інвестор є слабшою стороною, оскільки вся інформація та умови інвестиційних договорів визначає саме підрядник капітального будівництва. Тобто ми маємо своєрідну міні-монополію у вигляді можливості підрядника капітального будівництва визначати умови інвестиційного договору та порядку набуття майнових прав інвесторами після виконання його умов.

У силу ст. 328 ЦК аж ніяк не можна тлумачити нашу ситуацію, що суд не може визнати право власності за інвестором. Тим більше, що в силу абзацу 1 ч. 2 ст. 331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Виходячи із логіки перебігу аналізованої справи у судах, фактично, згідно з абзацом 3 ч. 2  ст. 331 ЦК право власності мало набуватися з моменту державної реєстрації такого майна.

Правда, позивач (інвестор) міг би вказувати на незаконність набуття власності підрядником на частку майна, що було предметом договору фінансування будівництва. Однак із справи видно, що так питання не порушувалося перед судами.

Доволі складно здогадатися, чому суд у цій справі застосовував положення ст. 398 ЦК про те, що право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом. Адже тут швидше має бути ситуація із безпідставним збагаченням у сенсі ст. 1212 ЦК, через яку у нашому випадку, підрядник, який набув майно за рахунок інвестора без достатньої правової підстави, і зобов’язаний повернути інвестору це майно.

У будь-якому разі у цьому контексті Верховний Суд мав виходити з того, що наш випадок підпадає під ознаки «інших підстав, встановлених законом», тобто інвестор отримує право власності на частку у торгового комплексу відповідно до договору фінансування будівництва. На цій правовій основі Суд мав зобов’язати Бучанський міськвиконком видати свідоцтво про право власності інвестору.

Натомість поведінка підрядника, який і так є сильнішою стороною у договорі, не відповідає засадам добросовісності. Подавши заявку про внесення до державного реєстру торгового комплексу та отримавши відповідне позитивне рішення від Бучанського міськвиконкому цілком очевидним є те, що видача свідоцтва про право власності інвестору на частку цього торговельного комплексу.

З боку органів місцевого самоврядування також видно зловживання повноваженнями, адже будівництво торговельного комплексу і реєстр права власності на це майно у невеликому місті не є соломинкою у копиці сіна.

Постанова Верховного Суду № 6-244цс14 є дискримінаційною і не витримує ніякої критики через трискладовий тест.

Тому коротко протестуємо цю постанову з погляду недопущення дискримінації.

1. Чи є різниця у поводженні? Така різниця мала місце, оскільки Суд не врахував слабше положення інвестора порівняно із положенням замовників договорів про капітальне будівництво. Така різниця заснована на усталеній діловій практиці, коли підрядники капітального будівництва схильні укладати саме договори про фінансування будівництва. Відповідно розподіл прав і обов’язків між сторонами трансформується порівняно із договором про капітальне будівництво.

2. Обґрунтованість різниці у поводженні. Насамперед, як ми вже вище навели, доволі складно у положеннях ЦК знайти чітко сформульовану законну мету у такій диференціації. Натомість Закон про інвестиційну діяльність якраз покладає  рівність захисту прав суб’єктів інвестиційної діяльності (преамбула), а така може включати також і будівництво (ст. 2), інвестор має право здійснювати всі правомочності власника щодо результатів інвестиції (ч. 5 ст. 7), гарантується принцип еквівалентності суб’єктів інвестиційної діяльності, оскільки інакше конструкція договору інвестиційної діяльності позбавляється сенсу і розумної підстави (ст. 9). Подібні юридичні конструкції містить Закон про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю. Зазначені закони переслідують як легітимну мету залучення коштів для капітального будівництва.

3. Пропорційність. Верховний Суд у такого роду відносинах покликаний забезпечити баланс інтересів сторін, який у нашому контексті полягає у гарантіях повного і добросовісного виконання зобов’язань та гарантій права приватної власності. Тому така різниця у поводженні порівняно із слабшою стороною  інвестором, яка також має низку додаткових обтяжень із порівняними категоріями – замовників у договорі капітального будівництва – призводить до надмірного перерозподілу тягаря відповідальності на слабшу сторону. За суду якраз і є вирівнювання положення. Верховний Суд не мав права за таких обставин  відносити до сторін договору про фінансування будівництва.

Тому таке рішення Верховного Суду є відвертим проявом свавілля і не ґрунтується на повазі прав людини та забезпеченні еквівалентності у договірних відносинах.

Тим самим Верховний Суд відкрив скриньку Пандори.

І мені важко уявити, що тепер буде відбуватися на ринку капітального будівництва житлових приміщень, де також поширена практика інвестиційних договорів.

Багато фізичних осіб, які уклали інвестиційні договори про капітальне будівництво житла стали по суті беззахисними. Є маса прикладів, коли житло здається в експлуатацію без належного оформлення права на земельні ділянки, на якому знаходиться будинок, без належно підведеними комунікаціями, водовідведенням тощо.

З погляду дебатів щодо судової реформи Верховний Суд істотно дискредитував себе. Я ж поділяю позицію, що саме Верховний Суд є класичною касаційною інстанцією і нам не вельми був потрібний Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Однак після таких постанов доволі складно тепер уявити, яким чином Верховний Суд забезпечуватиме єдність судової практики на засадах верховенства права.

Автор: Михайло Савчин, доктор юридичних наук, науковий радник «Софія»

Джерело: Судово-юридична газета

0
Коментарів
Оставьте Ваш комментарий:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для добавления комментария.


Популярні судові рішення
Назва події
Завантаження основного зображення
Вибрати зображення
Текст опис події: