Емфітевзис vs оренда: коли доцільно?

На початку наступного року виповнюється двадцять років, як в українському правовому полі з’явився інститут емфітевзису, адже вперше загальні положення про нього були закріплені в Цивільному кодексі України (далі - ЦКУ), який почав діяти з 01 січня 2004 року. В основному земельному законі - Земельному кодексі України (далі - ЗКУ) (або «земельній Конституції», як пафосно називають його деякі українські науковці) емфітевзис «прописався» лише в червні 2007 року. Однак лише в останні роки назва «емфітевзис» перестала лякати власників сільгоспземель і вони охочіше стали укладати відповідні договори. До цього більше ніж десятиліття емфітевзис залишався екзотичним продуктом в сфері земельних правовідносин, і його застосовували вкрай рідко, надаючи перевагу такій звичній оренді. Чи виправданий такий підхід, та які переваги має емфітевзис – про це далі.

Головне про правову природу емфітевзису

Емфітевзис за своєю правовою суттю є видом речових прав на чуже майно, а саме – правом володіти та користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб. Цей інститут не новий, він виник ще до нашої ери. Своєю назвою емфітевзис завдячує древнім грекам, які в ІІІ ст. до н.е. ним називали спадкову земельну оренду для розведення садів та виноградників. Пізніше (в ІІ ст. н.е.) цей інститут вподобали стародавньоримські правники, які за його допомогою прагнули оформити довготривалі відносини володіння та користування чужою землею з метою перетворення необроблюваних великих наділів землі в продуктивні сільськогосподарські угіддя. Емфітевзис вважався вічним правом, оскільки не обмежувався жодними строками. В цьому і полягала його основна відмінність від оренди, яка здавна була строковим правом.

В сучасному українському законодавстві загальні положення про емфітевзис містяться в главі 33 ЦКУ та главі 161 ЗКУ. Суть цього інституту залишилась незмінною - власник передає землекористувачу право володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Використовуючи земельну ділянку на умовах емфітевзису, землекористувач веде господарство на власний розсуд, вирощує сільськогосподарську продукцію з дотриманням вимог і законодавства, і умов договору про застосування лише тих способів виробництва, які не погіршують стан земельної ділянки та екологічний стан довкілля. При цьому вся сільськогосподарська продукція, вирощена землекористувачем, є його власністю, якою він розпоряджається на власний розсуд. Інтерес власника земельної ділянки полягає в отриманні плати за користування земельною ділянкою, забезпеченні її фактичного обробітку та поліпшенні корисних властивостей землі.

Єдиною підставою виникнення емфітевзису закон називає договір між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ч. 1 ст. 407 ЦКУ та ч. 1 ст. 102-1 ЗКУ). Орендні відносини також виникають лише на підставі договору.

Відповідно, сторонами договору емфітевзису, як і оренди, є власник земельної ділянки будь-якої форми власності (приватної, державної, комунальної) з одного боку та особа, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевт, землекористувач). В разі встановлення емфітевзису щодо земель державної чи комунальної власності, землекористувачу слід пам’ятати про конкурентні засади такого набуття, встановлені главою 21 ЗКУ.

Об’єктом договору емфітевзису, як слідує із його назви, є виключно землі сільськогосподарського призначення, до яких згідно із ч. 2 ст. 22 ЗКУ належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Наведена класифікація земель сільськогосподарського призначення здійснена за складом угідь таких земель. Більш звичною для землекористувачів є класифікація сільськогосподарських земель за видами цільового призначення, які на сьогоднішній день перелічені у наказі Держкомзему від 23.07.2010 № 548, що набрав чинності 16.02.2011. Цільові призначення сільгоспземель позначені кодами 01.01.-01.14, найпоширенішими із яких є «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», «для ведення фермерського господарства», «для ведення особистого селянського господарства», «для індивідуального садівництва», «для сінокосіння і випасання худоби». До 16.02.2011 при визначенні цільового призначення земельної ділянки керувалися Українським класифікатором цільового використання землі (УКЦВЗ), який вміщений у листі Держкомзему від 24.04.1998 № 14-1-7/1205.

В оренду можуть передаватися земельні ділянки й інших категорій, а не лише с/г.