Продать «подмораторную» землю. Сама возможность этого уже ни у кого не вызывает сомнений, да и способов «продажи», в том или ином виде, мягко говоря, больше, чем два. Поисковик в Интернете выдаст вам на такой запрос множество схем и вариантов, основанных на несовершенстве нашего законодательства. Впрочем, все эти способы юридически не являются куплей-продажей земельного участка: тут и мена, и обращение взыскания на залог, и продажа «по доверенности», наследование, дробление участка и т.д.
Читайте статью: Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис
Таким образом, невзирая на мораторий, в Украине де-факто сформировался так называемый теневой рынок земли, что не назовешь явлением хоть сколь-нибудь положительным ни для крестьян, ни для аграрного бизнеса, ни для экономики в целом.
В этой статье речь пойдет не о философских вопросах справедливости моратория и защиты прав обездоленных крестьян, у которых хитрые дельцы всеми правдами-неправдами пытаются отобрать последнее – кусок земли. Мы расскажем о договоре эмфитевзиса, практике его использования в гражданском обороте, а также о том, что по этому поводу говорят суды.
По своей природе эмфитевзис – разновидность прав на чужую вещь, а именно право использовать чужой земельный участок для сельского хозяйства. По задумке законодателя он вводился с целью разнообразить гражданский оборот, предоставив его участникам дополнительные юридические механизмы использования земли, альтернативные традиционной аренде. На практике же, он очень часто используется не по назначению, а для продажи земли сельхоз назначения в обход моратория.
Выгоды эмфитевзиса очевидны: он не так жестко зарегулирован, как аренда земли, которой посвящен целый закон; договор можно заключить в простой письменной форме, на любой срок, хоть на 100 лет; форму и порядок оплаты можно определить любой – деньги, товар, одноразово, регулярными платежами; право пользования землей (эмфитевтичное право) можно продать, передать по наследству или внести в уставный капитал хозяйственного общества. Как видим, различных опций предостаточно. Поэтому заключив договор эмфитевзиса, лицо, желающее купить землю сельскохозяйственного назначения, получает практически те же возможности, что и по договору купли-продажи, за исключением, конечно, права распоряжаться земельным участком.
Читайте статью: Эмфитевзис как взнос в уставный капитал ООО: подводные камни
Однако, как и к любым правоотношениям, где потенциально возможен спор, к эмфитевзису нужно подходить взвешено и осторожно. Обычно мы рекомендуем своим клиентам обращать внимание на актуальный правовой статус конкретного участка и его историю, учитывать текущие зарегистрированные права на него, наличие обременений и судебных дел. В дальнейшем все эти обстоятельства могут иметь решающее значение в судебном споре.
Например, из практики известны случаи, когда представители аграрного бизнеса предлагают крестьянам «продать» землю по договору эмфитевзиса, в то время как земля находится в аренде у другого лица. Услышав о возможности получить на руки сразу несколько тысяч долларов, большинство собственников земли соглашаются и заключают договор эмфитевзиса «поверх» действующей аренды. Узнав о подобном, арендаторы обращаются в суд с иском признать недействительным договор эмфитевзиса.
Подобные дела доходят до Верховного Суда, который уже сформировал правовую позицию по такой ситуации, суть которой заключается в следующем. Во-первых, несколько прав пользования одним и тем же земельным участком, такие как аренда и эмфитевзис, не могут существовать одновременно. Во-вторых, договор эмфитевзиса является недействительным даже в тех случаях, когда он заключен хоть и в период действия договора аренды, но с отлагательным условием – вступает в силу после окончания аренды. Суд установил, что в такой ситуации основанием недействительности эмфитевзиса также является нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Читайте статью: Какой-такой эмфитевзис?
Блог