Чи повинен правонаступник або спадкоємець нести тягар попередника-іпотекодавця?

Уявіть: ви набули у спадок нерухомість, але й гадки не мали, що вона обтяжена іпотекою. Чи не порушують законодавчі положення про автоматичне набуття статусу іпотекодавця вашого права власності? Нині це питання аналізує Конституційний Суд. (ДЖЕРЕЛО: ЗіБ)

Правила застосування іпотеки

У ст.23 закону «Про іпотеку» від 5.06.2003 №898-IV застережено, що при переході права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою (ч.1). Причому особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця, має всі його права й несе всі його обов’язки за іпотечним договором в обсязі й на умовах, що існували до набуття нею права власності на предмет іпотеки (ч.2).

Перш ніж аналізувати конституційність зазначеної норми, нагадаємо базові правові приписи існування іпотеки.

За положеннями ст.1 закону, ч.1 ст.572 та ч.1 ст.575 Цивільного кодексу, іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця. Іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим законом.

Відповідно до вимог закону «Про іпотеку» іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим законом. Також він має право виключно за згодою іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки. Іпотека припиняється у разі припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору.

Таким чином, іпотекодавець не має права розпоряджатись нерухомістю, яка є предметом іпотеки, без згоди іпотекодержателя до припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору.

Тож згода іпотекодержателя є обов’язковою для дійсності договору, на підставі якого відчужено предмет іпотеки. У випадку спадкування останнього чи правонаступництва набувач нерухомого майна набуває статус іпотекодавця в обсязі й на умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Читайте статтю: Звернення стягнення на предмет іпотеки із зареєстрованими дітьми

Винятки з регулювання

Зазначене правове регулювання не поширюється на випадки поділу майна подружжя шляхом визначення права власності на іпотечне майно за одним з них. Це обумовлено тим, що право власності подружжя у рівних частках установлюється законом, право володіння та користування майном не заборонено, а поділ не є розпорядженням майном.