Чи можна вважати «встановленою обставиною» все, що написано в рішенні суду, яке набрало чинності?

На початку травня юридичну спільноту сколихнула постанова Касаційного цивільного суду від 6.05.2019. Спробуємо розібратися не тільки в тому, як позиція, викладена в ній, вплине на тлумачення нікчемності правочинів, предметом яких є нерухомість, та в правових наслідках таких правочинів, укладених у простій письмовій формі, а й у глибших юридичних проблемах, що стали очевидними після прийняття зазначеної постанови. (Джерело: ЗіБ)

Підстави недійсності за ЦК УРСР

Спочатку розглянемо обставини справи №522/4687/14ц. Мати позивача була власницею гаража. По її смерті позивач успадкував цей гараж, а ще за рік продав його іншій особі (при цьому відповідний договір купівлі-продажу від 9.09.2003 укладений у простій письмовій формі). Через деякий час позивач подарував спірний гараж ще одній особі. Проте заочним рішенням Приморського районного суду м.Одеси від 14.07.2016 у справі №522/4907/16-ц, яке набрало чинності 2.08.2016, визнано недійсним відповідний договір дарування (хоча він був нотаріально посвідчений, а речове право — зареєстроване).

Як зазначив КЦС, суди нижчих інстанцій встановили, що договір купівлі-продажу, який було укладено в простій письмовій формі, не оспорений та не визнаний недійсним, а тому спірний гараж належить на праві власності Особі 1.

У цьому випадку потрібно відразу звернути увагу на те, що договір купівлі-продажу укладений ще до набрання чинності Цивільним кодексом 2004 р.

Тобто на момент його укладення керувалися ЦК УРСР 1963 р. У зв’язку із цим між покупцем і продавцем виникли цивільні майнові правовідносини, що регулювалися правилами розд.І гл.3 «Угоди» та розд.IІ гл.20 «Купівля-продаж» ЦК УРСР.

Безпосередньо кодекс містив вимоги лише щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку та будівельних матеріалів (стст.227—227¹ ЦК УРСР). У разі купівлі-продажу інших об’єктів спеціальних вимог стосовно форми такого договору не висувалося. Відповідно до ч.1 ст.47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов’язкове тільки у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми призводить до недійсності угоди з наслідками, передбаченими в ч.2 ст.48 кодексу.

До речі, ЦК УРСР узагалі не передбачав поділу правочинів на нікчемні та оспорювані за характером їх недійсності. Однак відсутність нотаріальної форми правочину у випадках, коли вона є обов’язковою, призводила до наслідків, які є подібними до сучасного тлумачення поняття «нікчемність».

Пленум Верховного Суду України в постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28.07.78 №3 (зі змінами й доповненнями, внесеними постановами Пленуму ВСУ від 25.12.92 №13 та від 25.05.98 №15) роз’яснив, за яких підстав угода може бути визнана недійсною судом. Відповідно до п.4 цієї постанови з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які згідно із чинним законодавством підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, у тому числі під час придбання на біржових торгах, міни або дарування житлового будинку (квартири) чи його (її) частини.

Гараж у паралельних світах

Чи можна поширювати положення ст.227 ЦК УРСР, яка встановлює обов’язок нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, на купівлю-продаж гаража? Суди, предметом розгляду яких є права на спірний гараж, однозначно виходять із того, що в даному випадку договір купівлі-продажу від 9.09.2003 мав бути нотаріально посвідченим. Наприклад, у рішенні Приморського районного суду м.Одеси від 23.10.2018 сказано: «…за змістом ч.1 ст.227 ЦК УРСР від 1963 р., закону «Про нотаріат» та інших норм законодавства, що діяло на той час, укладений сторонами договір купівлі-продажу гаража, який відноситься до об’єктів нерухомого майна, підлягав обов’язковому нотаріальному посвідченню під страхом його недійсності». Про які положення «закону «Про нотаріат» та інших норм законодавства» йдеться, можна тільки здогадуватися.