Чи буде визнаватися право власності за укладеним у простій письмовій формі договором купівлі-продажу?

Як кажуть, усе нове — це добре забуте старе. Як би не змінювалося законодавство про нерухомість, придумати щось принципово нове майже неможливо. А нова постанова Верховного Суду — це не завжди нова правова позиція чи тим більше судова практика. (Джерело: ЗіБ)

2013 рік: нотаріальне посвідчення без реєстрації

Одвічним гострим питанням серед юристів були вимоги до форми договору, за яким відчужується нерухомість. І це не лише тому, що укладення договору про відчуження нерухомого майна в простій письмовій формі допомагає зекономити час і гроші. Раніше позбавлення осіб можливості відчужувати нерухомість за договорами в простій письмовій формі об’єктивно аргументувалося законодавцем як захід щодо підвищення безпеки та гарантії непорушності права власності. Адже кількість рейдерських схем щодо заволодіння нерухомим майном уже перевищувала всі допустимі показники.

Нагадаємо, що після прийняття Цивільного кодексу 2004 р. судова практика довгий час залишалась одностайною та узгодженою. Основні її моменти наводились у листі Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28.01.2013 № 24-150/0/4-13.

У ньому зазначалось: оскільки із січня 2013 року набирає чинності закон «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів», яким ч.3 ст.640 ЦК викладено в новій редакції, то договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення. При цьому із ч.2 ст.657 ЦК було виключено слова «та державної реєстрації». Тому із січня 2013 року не передбачено обов’язковості державної реєстрації правочину, якщо в договорі не передбачено іншого, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Верховний Суд України у листі від 1.07.2013 висловив подібну позицію. Так, ВСУ дійшов висновку, що державна реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1.01.2013 зазначеним законом скасована. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Отже, за наявності необхідних ознак суд міг визнати договір дійсним у силу ст.220 ЦК.

Проте, як було зазначено, передбачена в ч.2 ст.220 ЦК можливість визнання договору дійсним поширюється лише на ті договори, які підлягають тільки нотаріальному посвідченню, від якого сторона

ухиляється, і право за якими не підлягає державній реєстрації. До прикладу, договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч.2 ст.220 ЦК (постанова Судової палати у цивільних справах ВСУ від 30.01.2013 у справі №6-162цс12).

2003 рік: обов’язковість — для житлових будинків

Постанова ВС від 6.05.2019 у справі №522/4687/14ц повертає до позиції, що існувала до 2013 року. Вона містить правові висновки про те, що за укладеним у простій письмовій формі договором купівлі-продажу, який не оспорений та не визнаний недійсним, у покупця виникає право власності на відповідне нерухоме майно. Оскільки така правова позиція довгий час розв’язувала руки рейдерам і призводила до численних порушень майнових прав на нерухоме майно, ця постанова привернула увагу багатьох юристів.

Головне питання: чи вплине зазначена позиція ВС на подальшу судову практику?