Зволікання з оформленням договорів оренди земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомості, не врятує від плати за землю

Чинне земельне законодавство встановлює, що використання землі в Україні є платним. Натомість типовою є ситуація, за якої, наприклад, власники будівель і споруд не оформлюють права користування земельною ділянкою під об’єктами нерухомості. Однак такі землекористувачі фактично нічим не відрізняються від титульних. Разом з тим, якщо дотримуватися приписів Податкового кодексу, то зазначені особи не повинні платити за користування землею.

Принцип платності використання землі

Описана ситуація суперечить одразу кільком принципам, передбаченим у Земельному кодексі. Серед таких — принцип єдності юридичної долі ділянки та об’єктів нерухомості, що на ній розташовані (ст.120) та принцип платності використання землі (ст.206).

Згідно з податковим законодавством України плата за землю — це обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до пп.14.1.136 п.14.1 ст.14 ПК орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності — це обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. У п.288.1 ст.288 зазначеного кодексу передбачено, що підставою для нарахування орендної

плати є договір оренди такої ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Тобто норми ПК покладають обов’язок щодо внесення орендної плати виключно на титульних користувачів земельних ділянок, земельних часток (паїв).

Як зазначалось, орендна плата є складовою податку на майно, що належить до місцевих податків. Отже, описана ситуація призводить до недоотримання доходів місцевими бюджетами.

У зв’язку із цим органи місцевого самоврядування звертаються до фактичних землекористувачів із пропозицією укласти договір добровільного відшкодування збитків. Зазвичай такі пропозиції ігноруються, тому місцеві ради змушені подавати позовні заяви з вимогою стягнути з фактичного землекористувача упущену вигоду в розмірі невнесеної орендної плати. Іноді відповідні позовні заяви подають прокурори.

Кондикційні відносини

Судова практика йде шляхом задоволення зазначених вище позовних вимог. Зокрема, Верховний Суд України в постанові від 17.02.2016 (справа №3-1160г15) зазначив, що використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів позбавляє міську раду як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати (неодержаний дохід), а тому збитки підлягають стягненню в повному обсязі. У вказаній справі відповідач учиняв окремі дії щодо узаконення користування земельною ділянкою, але протягом тривалого часу (6 років) ухилявся від її реєстрації та укладення договору оренди. Використання ділянки без правовстановлюючих документів позбавило міську раду як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати.

Аналогічну правову позицію викладено в постанові ВСУ від 28.01.2015 (справа №3-210гс14) та постанові Вищого господарського суду від 30.09.2015 (справа №904/10297/14).