Застеріг, позичив, задовольнив: іпотечне застереження, як ефективний засіб проти недобросовісності боржників.

Будь-яке зобов’язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості – так вимагає Цивільний кодекс у загальних положеннях, а національні суди часто використовують подібну позицію у своїх висновках. Однак, практика регулювання спорів у сфері позики майорить численними проблемами: сторони не лише банально ігнорують умови договорів, але й обирають неефективні методи забезпечення виконання таких угод.

Закон України «Про іпотеку» в статті 33 передбачає право іпотекодержателя на задоволення своїх вимог шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання чи неналежного виконання основних зобов’язань боржником (іпотекодавцем).

Законом передбачено два шляхи звернення стягнення: судовий та позасудовий.

У випадку задоволення позову в судовому порядку в рішенні зазначаються всі вимоги та їхній обсяг, заходи зі збереження предмета іпотеки, спосіб його реалізації, а також вимоги інших кредиторів (за наявності). Водночас, суд за заявою іпотекодержателя може винести й рішення щодо виселення мешканців (у разі, якщо в іпотеку передані житловий будинок чи житлове приміщення), проте в цьому питанні є певні особливості. Так, Верховний Суд дотримується позиції, що виселення колишніх власників квартири можливе лише за умови, коли така квартира чи будинок були придбані за кредитні кошти, а от якщо вона виступала лише як забезпечення – то виселення можливе лише за надання іншого жилого приміщення.

Однак, зважаючи на те, що судовий спір може затягнутися на роки, усе частіше сторони обирають позасудовий шлях задоволення вимог іпотекодержателя.

Перевагою такого методу є можливість передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або ж продаж іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки третій особі – без звернення до суду, що значно скорочує строки та витрати, пов’язані зі зверненням стягнення. Зазвичай це здійснюється за окремим договором про задоволення вимог іпотекодержателя або ж на підставі так званого «іпотечного застереження», що міститься в договорі іпотеки (яке прирівнюється до договору про задоволення вимог) – і в цій статті ми проаналізуємо саме таке застереження як механізм захисту прав іпотекодержателя.

Читайте статтю: Захист іпотечного майна боржників, або як ВС поступово закриває всі можливі варіанти ухилитися від виконання зобо'язань

Ще один козир застосування позасудового способу – це можливість задоволення своїх вимог після закінчення строків позовної давності. І хоч така позиція на сьогодні є досить суперечливою, однак, поки Верховний Суд вважає, що зі спливом строків позовної давності зобов’язання не припиняється – кредитор має право в порядку, передбаченому договором, задовольнити свої вимоги за рахунок іпотечного майна, – що неможливо зробити в судовий спосіб.

Іпотечне застереження, як таке, цілком може бути самостійним предметом для вирішення спорів. І, що найважливіше – є гарною можливістю досить швидкого врегулювання ймовірного спору ще на стадії укладення договору, або під час внесення змін до нього. Однак, слід приділити особливу увагу змісту такого застереження, передбачивши вирішення всіх можливих проблем, а також чітко визначивши алгоритм дій у разі порушення договору боржником.

Так, законодавство передбачає два способи задоволення вимог за таким застереженням, а саме шляхом:

- передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання;