Зміст:
Загальні збори об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі також – «ОСББ») є вищим органом управління ОСББ. Цей невеликий осередок локальної демократії в багатоквартирному будинку є основним легальним інструментом покращення благоустрою будинку, можливого впливу на правління, елементом доступу до оренди приміщень в будинку та інструментом задоволення побутових потреб мешканців. Без нормального і налагодженого функціонування цього органу управління, годі казати про ризики для майна та благоустрою будинку, адже саме збори мають виключну компетенцію на вирішення багатьох важливих питань у життєдіяльності ОСББ. Що необхідно знати та як налагодити їх нормальне функціонування оминаючи проблемні аспекти діяльності – розберемо нижче.
Загальні збори ОСББ – це колегіальний орган управління об'єднанням, що складається з усіх, без виключення, співвласників квартир (або нежитлових приміщень) у одному, або декількох багатоквартирних будинках у яких створено ОСББ. Нагадаємо – співвласником є особа, що на праві власності володіє житловим/нежитловим приміщенням (його частиною) розміщеному у будинку (чи будинках).
Що цікаво: Іноді виникає питання, чи є співвласником багатоквартирного будинку особа, що володіє приміщенням на праві спільної сумісної власності. Допустимо, другий з подружжя? Чи може тоді дружина/чоловік брати участь у загальних зборах без довіреності? Фактично, ані Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон «Про ОСББ»), ані Закон України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (надалі також - Закон 417-VIII) не дають прямої відповіді на поставлене питання.
Необхідно зазначити, що якщо у своїй діяльності ОСББ оформляє рішення протоколами, схожими на зразок протоколу зборів мешканців будинку, (затвердженого Наказом Мінрегіонбуду та ЖКГ від 25.08.2015 р. № 203 (надалі – Наказ № 203)) – то навпроти кожного співвласника, в таблиці поіменного голосування присутніх на зборах (як, в принципі і в листках опитування), зазначаються відомості про «документ, що підтверджує право власності на квартиру/ нежитлове приміщення». В такому документі міститься ідентифікаційні відомості саме тої особи, на яку було зареєстровано відповідне нерухоме майно. Тому, з формальної точки зору, співвласником ОСББ (навіть за наявності спільної сумісної власності дружини/чоловіка) виступає саме та особа, на яку нерухоме майно зареєстроване. Отже, щоб проголосувати «замість» співвласника навіть другому з подружжя необхідний документ, що надає представнику відповідні повноваження. Втім, це питання може бути інакше врегульовано статутом ОСББ.
Розрізняють установчі збори ОСББ та загальні збори ОСББ. Логічно, що установчі збори – це найперші збори співвласників метою яких є створення ОСББ. Ця ключова відмінність не сильно впливає на функціонування вже існуючих ОСББ, тому особливостям, які притаманні виключно першим зборам, приділено окремий розділ.
Закон «Про ОСББ», не розрізняє такого поняття як «позачергові загальні збори ОСББ». Категорія «позачергові» застосовується для зручності - за аналогією із такими же зборами господарських товариств, які проводяться більше одного разу на рік.
Перші загальні збори співвласників багатоквартирного будинку (або будинків) на яких приймається рішення про створення ОСББ - іменуються установчими. Так, скликання таких здійснюється виключно співвласниками – а саме – не менше ніж трьома з них, незалежно від кількості їхніх площ у будинку. Зазвичай, така ініціативна група складає свій протокол збору ініціативної групи – задля визначення ролі кожного з них у створенні ОСББ, визначення порядку, строків, місця проведення установчих зборів, порядку внесення відомостей про новостворене ОСББ до ЄДР та вирішення інших питань, що виникають при створенні.
Користуйтесь консультацією: Створення ОСББ: ціна, строки та основні правила
Підготовка до проведення установчих зборів – складний та довготривалий процес до якого необхідно підійти зі значною увагою. Відповідно до законодавства, скликання таких проводиться аналогічно до скликання загальних зборів. Порушення процедури скликання, зокрема, несвоєчасне повідомлення співвласників, порушення форми такого повідомлення, або ж повідомлення не всіх співвласників може призвести до визнання недійсними рішення установчих зборів та скасування державної реєстрації (детальніше в наступному розділі).
Разом із тим, підготовка до установчих - завжди включає формування списку співвласників багатоквартирного будинку (що здійснюється завдяки збору офіційних відомостей про власників всіх приміщень багатоквартирного будинку), визначення складу майбутнього правління, ревізійної комісії та створення статуту.
Блог