Всупереч Європейському суду: Як ДФС стягує податки з фізосіб, що продають житло

Спрощення податкового законодавства та фіскальний тиск на практиці

Останнім часом у Київському регіоні отримали широке розповсюдження операції з житлом, які здійснюються шляхом укладення між власниками – фізичними особами – договору купівлі-продажу речових прав на об’єкт нерухомості (тобто, квартиру). Зважаючи на активну забудову столиці й передмістя та поширеність саме цієї схеми інвестування у будівництво, контролюючі органи вирішили не залишатися осторонь. Це призвело до того, що представники Державної фіскальної служби визнають діяльність, пов’язану з купівлею-продажем житла, підприємницькою, й нараховують усі можливі податки і збори.

На перший погляд, позиція податкових органів може здатися правомірною, оскільки у своїх висновках податківці фактично дублюють позицію Вищого адміністративного суду, яка викладена в ухвалі від 16 листопада 2015 року №К/800/67007/14. Розглядаючи касаційну скаргу Державної фіскальної служби, Вищий адміністративний суд України дійшов висновку, що будівництво багатоквартирних житлових будинків, як за власні, так і залучені кошти є безумовним свідченням того, що збудований об'єкт нерухомості передбачав отримання прибутку від подальшого продажу квартир та нежитлових приміщень. Отже, це є неодмінною характерною рисою підприємницької діяльності.

Згадайте новину: Оподаткування ПДФО відчуження земельної ділянки, отриманої у власність у процесі приватизації

Та якщо керуватись нормами Господарського кодексу України, статтею 42 ГКУ підприємництво визначається як самостійна, ініціативна, систематична і на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку. І, що важливо, усі перелічені умови мають виконуватись одночасно. В іншому випадку така діяльність не може бути визнана підприємницькою.

При цьому жоден нормативно-правовий акт, зокрема ні Господарський, ні Податковий кодекси України, не містить чітких кількісних критеріїв для визначення систематичності діяльності, що дає підстави для спекуляцій з боку контролюючих органів. Співробітники фіскальної служби взяли за основу підхід, відповідно до якого діяльність, яка здійснюється три і більше рази протягом звітного року, вважається систематичною, а отже має підлягати оподаткуванню за ставкою 18% в порядку, передбаченому статтею 177 ПКУ та ще й зі сплатою ПДВ.

Вважаємо такий підхід фіскальних органів не коректним, оскільки нормами Податкового кодексу прямо передбачено можливість продажу фізичною особою двох і більше об’єктів нерухомості протягом одного звітного періоду при сплаті податку на доходи фізичних осіб за ставкою 5%.

Тим більш, що такий підхід може застосовуватись не тільки у сфері будівництва чи купівлі-продажу нерухомості, а й у будь-яких інших сферах діяльності громадян, наприклад, до операцій з продажу особистих речей на Інтернет-майданчиках та різноманітних онлайн-аукціонах. Навіть якщо не брати до уваги філософські поняття «справедливості», такий підхід фіскалів суперечить як основним засадам цивільного та податкового законодавства так і практиці Європейського суду з прав людини, оскільки фактично обмежує свободу укладання договорів, зменшує економічні свободи громадян та породжує додаткові обов’язки, суттєво збільшуючи податкове навантаження.

Читайте статтю: 5 рішень ЄСПЛ для захисту в податкових спорах