Вопросы аренды в хозяйственных правоотношениях

Недвижимое имущество – это одно из самых важных средств осуществления предпринимательской деятельности. Под недвижимость заключают выгодные контракты, получают кредиты и привлекают инвесторов, недвижимость покупают/продают, или сдают в аренду. Определяющим моментом в развитии правовой регуляции объектов недвижимости, стал переход от закрепленной в законодательстве исключительной государственной собственности на них к признанию множественности форм собственности, которые защищаются законом в одинаковой мере. Трансформация соглашений с недвижимым имуществом осуществлялась также путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекающихся в гражданский оборот.

В гражданском праве наряду с обязательствами относительно отчуждения имущества, существует группа обязательств по передачи имущества напрокат. Они юридически оформляют особенную, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, в первую очередь, становится имущество, что в данный момент не нужно самому владельцу, но может понадобиться ему в будущем. Отдавая такое имущество напрокат другому лицу, владелец сохраняет его в хозяйственном (экономическому) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имущества в пользование, возникают при согласии сторон, то есть имеют договорный характер. Договором аренды (найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГК Украины).

Договору аренды свойственны лишь только ему характерные черты, что позволяют рассматривать его как самостоятельный тип гражданско-правовых договоров. Так, можно выделить следующие характерные черты договора аренды:

1. Во-первых, он принадлежит к категории гражданско-правовых договоров о передаче имущества во временное владение и пользование, то есть передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний лишь получает его во владение или пользование.
2. Во-вторых, обычно в Гражданском кодексе отображается стремление законодателя обеспечить детальную и непосредственную регуляцию договора аренды, по крайней мере по тем вопросам, которые являются общими для договора аренды.
3. В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, лизинга) сделано в Гражданском кодексе в зависимости от вида имущества, сдающегося в аренду. Речь идёт об отдельных видах объектов, специфика которых требует особенной правовой регуляции (например, передача в аренду земельного участка, здания или другого капитального сооружения, жилья). ГК проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды – это наиболее важные социально значимые случаи аренды.

По содержанию требований статьи 1, части второй статьи 9, части второй статьи 759, части третьей статьи 760 ГК Украины и части второй статьи 4, части шестой статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) следует, что ГК Украины установлены общие положения о найме (аренде), а особенности регулирования имущественных правоотношений, которые возникают между субъектами хозяйствования и связанными с заключением, выполнением и прекращением договоров аренды, предусмотрены ХК Украины. Следовательно, если последний не содержит таких особенностей, то применяются соответствующие положения ГК Украины.

С учетом части второй ст. 287 ХК Украины, передача в аренду целостных имущественных комплексов, которые относятся к государственному сектору экономики или является коммунальной собственностью, регулируется Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". При этом аренда имущества других форм собственности также может регулироваться положениями указанного Закона, если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды.

Заключение договоров аренды (найма) и признание их действительными или недействительными

Как свидетельствует практика, много споров и разногласий вызывают сами договора аренды, и поэтому судебная практика в разрешении данных споров весьма обширна и разнообразна.

Объектами аренды государственного и коммунального имущества может быть лишь имущество, указанное в части первой ст. 4 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". Заключение договоров аренды имущества, которое в соответствии с пунктом 2 ст. 4 указанного Закона и иных законодательных актов Украины не может быть объектом аренды, является основанием для признания таких договоров недействительными на основании статьи 215 ГК Украины. Что же касается объекта (предмета) договоров аренды (найма) имущества, относящегося к иным формам собственности, то им может быть имущество, указанное в статьях 760 ГК Украины и 283 ХК Украины.

Органы, которым дано право быть арендодателями государственного и коммунального имущества, определены статьей 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". Относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое является государственной собственностью, а также имущества, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), кроме имущества, которое относится к имущественному комплексу Национальной академии наук Украины, арендодателями могут быть Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства. Предприятия государственной формы собственности имеют право быть арендодателями, как правило, только отдельного индивидуально определенного имущества и недвижимого имущества площадью до 200 кв. м, а для того, чтобы предприятие имело право передать в аренду структурное подразделение (филиал, цех, участок) или недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение) площадью свыше 200 кв. м, оно (предприятие) должно получить разрешение Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения, представительства. Если имущество находится в собственности Автономной Республики Крым или в коммунальной собственности, то такое разрешение может быть предоставлено органом, указанным в абзаце третьем статьи 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества".