ВІДМОВИТИ НЕ МОЖНА ВИСЕЛИТИ МЕШКАНЦІВ ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛА

Однією з поширеніших на сьогодні категорій справ цивільної юрисдикції є виселення мешканців іпотечного житла. Справи ініціюють банки з приводу житла, яке виставляється на продаж з метою погашення заборгованості перед фінансовою установою, або новими власниками, які придбали таке житло, і відповідно намагаються захистити свої інтереси у безперешкодному користуванні своєю власністю.

Судова перспектива таких справ залежить від певних чинників. Зазначене обумовлене тим, що з одного боку, державою задекларовано непорушність права власності, а з іншого боку, для колишніх власників майна, яке було передане в іпотеку та відчужене примусово з метою забезпечення вимог кредитора, передбачені умови виселення з такого майна.

Під час вирішення зазначених справ слід враховувати норму ст. 47 Конституції України, відповідно до якої ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Частиною першою ст. 40 Закону «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів і членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом, зокрема ст. 109 ЖК УРСР. За змістом ст. 40 Закону «Про іпотеку» та ст. 109 ЖК УРСР особам, яких виселяють із жила, що є предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, інше постійне житло надається лише у тому разі, якщо іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою.

Слід зауважити, що такий підхід щодо застосування ст. 109 ЖК УРСР та положень ст. ст. 39, 40 Закону «Про іпотеку» був усталеним у практиці ВСУ. Зокрема, він був відображений у постановах ВСУ від 1 липня 2015 року у справі № 6-875цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46301673), від 2 вересня 2015 року у справах № № 6-1049цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/49954914), 6-915цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/54092988), від 30 вересня 2015 року у справі № 6-1892цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/51982268), від 7 жовтня 2015 року у справі № 6-1468цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/52312545), від 22 червня 2016 року у справі №6-197цс16 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/58681279), від 6 липня 2016 року у справі № 6-3173цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/58902244).

Важливо розуміти, що дія зазначеної норми ст. 109 ЖК УРСР не припиняється й у разі переходу права власності на предмет іпотеки до іншої особи. Наприклад, ВСУ у постанові від 2 березня 2016 р. у справі №6-3064цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/56309760) зауважив на тому, що ПАТ «Універсал Банк» було передано в іпотеку квартиру, яка не була придбана за рахунок кредитних коштів, право власності на цю квартиру набуто самим іпотекодержателем внаслідок реалізації квартири з прилюдних торгів, а тому висновок суду про наявність передбачених законом підстав для виселення мешканців із цієї квартири без надання їм іншого постійного житла є помилковим.

Аналогічний підхід до вирішення даної категорії справ спостерігається у судовій практиці ВС, що можна проілюструвати на прикладі двох близьких за часом прийняття постанов: колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 07 листопада 2018 року у справі № 753/21561/15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77764240) та Великої Палати ВС від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц (http://reyestr.court.gov.ua/Review/77696631).

Обставини першої справи: 16 травня 2008 року між ПАТ «Державний ощадний банк України» та відповідач укладений договір про іпотечний кредит на придбання квартири за договором купівлі-продажу від 16 травня 2008 року. Також між відповідачем та ПАТ «Державний ощадний банк України» укладений іпотечний договір від 16 травня 2008 року. Предметом іпотеки є трикімнатна квартира, придбана за рахунок кредиту.

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 31 травня 2011 року стягнуто з відповідача на користь ВАТ «Державний ощадний банк України» заборгованість за договором про іпотечний кредит від 16 травня 2008 року. У рахунок погашення заборгованості звернуто стягнення на предмет іпотеки трикімнатну квартиру на користь ВАТ «Державний ощадний банк України». Визначено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів.

31 березня 2014 року державним виконавцем ВДВС Дарницького РУЮ м. Києва відкрито виконавче провадження. 01 квітня 2015 року банком отримане свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, які не відбулися.

Відповідно до довідки форми № 3 від 16 липня 2015 року та акта, складеного працівниками банку у вказаній квартирі зареєстрована та проживає відповідач. 21 липня 2015 року банк направив відповідачу письмову вимогу щодо звільнення житлового приміщення (квартири), яку остання отримала особисто 23 липня 2015 року, проте вимогу про звільнення житлового приміщення в добровільному порядку виконати відмовилась.

З огляду на це, банк вимагав виселення відповідача з квартири.