Відмова від прав на землю: підстави, процедура, ризики

Однією з підстав для припинення речового права є відмова від нього. Цивільний кодекс згадує цю підставу для припинення і власності (ст. 346), і володіння (ст. 399), і сервітуту (ст. 406), і суперфіцію (ст.416). Ну, а якщо закон це згадує, то все нібито має бути просто – не потрібна вам земля, то відмовтеся від неї. На практиці все виглядає складніше.

Для чого?

Земля ж така дорога! Хто ж стане від неї відмовлятися? Відповідь на це запитання проста: той, кому утримувати земельну ділянку не вигідно. Ідеться про ситуацію, коли земельна ділянка не приносить доходів або ці доходи менше ніж витрати на її утримання.

І такі ситуації зустрічаються частіше, ніж ви думаєте. Не буде зиску від ділянки, пошкодженої внаслідок війни, або такої, якою не можна користатися через ту саму війну. Є ситуації, коли використанню земельної ділянки заважають зміна містобудівної ситуації (зокрема, визначення нових функціональних зон у містобудівній документації), суспільні потреби, створення об’єкта чи оголошення території природно-заповідного фонду, розробка корисних копалин, техногенні катастрофи (згадайте підрив Каховської ГЕС) чи інші чинники.

І далеко не завжди таку ділянку можна продати. А витрати на утримання земельної ділянки все одно будуть. У першу чергу це, звісно, оподаткування. Як відомо, плата за землю прив’язана до її нормативної грошової оцінки. Зростає НГО – збільшується й земельний податок чи орендна плата. А при затвердженні нової оцінки НГО часом зростає в рази.

Додайте до цього запровадження мінімального податкового зобов’язання, яке підвищило податкове навантаження на земельну ділянку в п’ять разів!

Звісно, у певних випадках можлива цілком законна економія – зменшення плати за землю чи звільнення її від оподаткування. Але не завжди й не для всіх. Крім того, можуть бути й інші витрати на утримання земельної ділянки, адже власність зобов’язує. І власник (чи користувач) несе відповідальність, зокрема за засмічення та забруднення земельної ділянки та деякі інші порушення. Тому або все ж таки доведеться витрачатися на догляд за ділянкою, або готуватися сплачувати адмінштрафи та відшкодовувати завдану шкоду.

Втім, варто згадати про відмову від прав на земельну ділянку в контексті сумнівних (хоча формально й законних) схем.

Так, у період дії заборони на відчуження сільськогосподарських земель певного поширення набув такий варіант обходу мораторію. «Покупець» сплачує «продавцю» узгоджену вартість земельної ділянки (близьку до ринкової ціни), а «продавець» відмовляється від свого права власності. Після цього «покупець» (або визначені ним особи) отримує цю саму ділянку в порядку безоплатної приватизації.

Очевидними недоліком цієї схеми є її другий етап. Адже «покупець», заплативши чималі кошти «продавцю», не отримує жодних гарантій того, що він зможе приватизувати омріяну земельну ділянку. Адже орган місцевого самоврядування чи виконавчої влади, який розпоряджається відповідними землями, може віддати ділянку й комусь іншому. Тому ця схема від початку використовувалася лише власниками солідного «адмінресурсу», які були впевнені в слухняності місцевих чиновників. Простими словами – без корупції схема не працювала.

Відголоски описаної схеми чуємо і пізніше в доволі поширених і часто успішних спробах приватизувати державні та комунальні землі, які перебували в оренді. Якщо в попередній схемі йшлося про безумовну відмову від права власності, то в цьому випадку використовувалася «персоніфікована» (на користь конкретної особи) відмова від права оренди (інколи від права постійного користування). Підстава для цього була цілком законна: згідно з частиною шостою статті 118 ЗК «громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності … у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність ... До заяви додаються … погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) …». Передбачене у цій нормі погодження землекористувача (при правильному його складанні) містить не безумовну згоду на вилучення у нього земельної ділянки, а персоніфіковану, тобто землекористувач надає згоду на вилучення земельної ділянки за умови її надання надалі конкретній особі.