Спори щодо оренди землі: судова практика 2022

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ст. 14 Конституції України), тож не дивно, що, попри негативний вплив війни на інтенсивність здійснення правосуддя, категорія спорів із земельних правовідносин залишається однією з найчисельніших та тих, що регулярно генерує нові висновки Верховного Суду щодо застосування норм права, які регулюють ті чи інші правовідносини у земельній сфері.

Відповідно до статистичних даних у межах цивільного, господарського та адміністративного судочинства впродовж 2022 року у спорах щодо оренди землі в Україні загалом ухвалено близько 2330 судових рішень (не враховуючи ухвал із процесуальних питань), зокрема:

• судами першої інстанції впродовж 2022 року ухвалено близько 1615 рішень;
• судами апеляційної інстанції впродовж 2022 року винесено близько 596 постанов;
• судами касаційної інстанції впродовж 2022 року винесено близько 119 постанов.

Для порівняння впродовж 2021 року у спорах щодо оренди землі ухвалено близько 3504 судових рішення.

З огляду на кількість судових рішень, цілком справедливим є твердження, що судова практика в земельних спорах є своєрідним «окремим видом мистецтва».

Проблематика у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами, починається з вірного визначення їх суб’єктного складу, продовжується трансформацією з одного виду в інший на різних стадіях правовідносин (що має значення для визначення юрисдикції суду, уповноваженого на вирішення того чи іншого спору) та завершується обранням належного способу захисту порушеного права.

Для розуміння послідовності, логіки та мотивів формування правових висновків щодо застосування норм права, які регулюють правовідносини у земельних спорах необхідно аналізувати судову практику в поєднанні із законодавчими змінами, враховуючи як висновки національних судів щодо застосування норм права (в тому числі і ті, від яких було відступлено), так і практику ЄСПЛ мінімум за останні 10-15 років.

Попри зменшення темпу розгляду судових справ, спричиненого військовою агресією з боку російської федерації, впродовж 2022 року були сформовані правові висновки, які підлягають застосуванню mutatis mutandis у значній кількості судових справ.

У 2022 році Великою Палатою Верховного Суду винесено ряд постанов, які містять такі висновки, серед них варто закцентувати увагу на наступних:

1. Постанова ВП ВС від 25.01.2022 у справі №143/591/20, провадження №14-72цс21, реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 1044150800.

У вказаній справі здійснено висновок щодо належного способу захисту права в разі укладення орендодавцем договору оренди земельної ділянки з новим орендарем і реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом.

ВП ВС, проаналізувавши обставини справи, дійшла висновку, що за умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.