Запитання: Звертаюся до вас за роз’ясненням як громадянин, який має у власності приміщення, яке розміщене на земельній ділянці, право на яку не оформлене. Хочу почути думку юристів: чи маю я за такої ситуації платити за землю? А ще прошу пояснити, як визначається розмір орендної плати за таку земельну ділянку і чи можу я її визначити самостійно.
Відповідь: Плата за землю справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Платниками земельного податку є власники земельних ділянок та постійні землекористувачі, а платниками орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності — орендарі таких земельних ділянок (пп. 14.1.72, пп. 14.1.147, п. 269.1, п. 288.2 Податкового кодексу України, надалі — ПКУ).
Відповідно до п. п. 288.1 288.4 ПКУ підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об’єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Своєю чергою, питання стосовно припинення договору оренди землі унормовані ст. 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161 XIV (далі — Закон про оренду землі). Нею передбачено, що договір оренди землі припиняється, зокрема, поєднанням в одній особі власника земельної ділянки та орендаря.
Це означає, що якщо між громадянином та місцевою радою існує діючий договір оренди земельної ділянки, такий громадянин не є власником такої земельної ділянки, інакше б договір оренди землі в силу ст. 31 Закону про оренду землі припинився б.
Разом із тим, відповідно до п. 286.1 ПКУ підставою для нарахунання земельного податку є дані державного земельного кадастру, а згідно з п. 287.1 ПКУ обов’язок зі сплати земельного податку виникає з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
Згідно зі ст. 126 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Позиція контролюючих органів щодо сплати земельного податку власником нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, права на яку у такої особи не оформлені, викладена в наказі Мінфіну від 06.07.2018 № 602 «Про затвердження узагальнюючих податкових консультацій з деяких питань оподаткування платою за землю».
У цій податковій консультації зроблено загальний висновок, згідно з яким особу, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку в такої особи не оформлені, не можна вважати платником земельного податку в розумінні ст. 269 ПКУ до моменту виникнення відповідних прав особи на цю земельну ділянку відповідно до запису, сформованого у Державному земельному кадастрі у порядку, визначеному законом.
Тож якщо громадянин не набув права власності або права користування земельною ділянкою під належною йому нерухомістю, то підстав для сплати ним земельного податку немає. При цьому якщо громадянином як ФОП укладений договір оренди такої земельної ділянки, то такий договір є діючим, а громадянин зобов’язаний сплачувати орендну плату за цим договором і навіть після втрати ним статусу ФОП.
В ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378 IV зазначено, що нормативна грошова оцінка (НГО) земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. В п. 289.1 ПКУ міститься імперативна норма про те, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. А пункт 9 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (надалі — Типовий договір) передбачає встановлення орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності виключно у відсотках від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Блог