Що врахувати під час укладення договору оренди квартири/будинку?

Що писати договорі оренди житлових приміщень? Хто виступають сторонами? В якій формі укладати договір оренди?

Правове регулювання договорів оренди житлових приміщень в Україні встановлені у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України (далі – ЦК України). При цьому вимоги глави 59 ЦК України стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення приміщення – для проживання. Тому, при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦК України, які є спеціальними нормами права відносно положень глави 58 ЦК України.

Глава 59 ЦК України спрямована на реалізацію права кожного на оренду житла, передбаченого ст. 47 Конституції України.

Відповідно до частин першої та другої статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець або орендодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Законодавець ототожнює поняття «найм» та «оренда», саме тому застосування даних понять має сприйматись як застосування однієї і тієї самої правової конструкції.

Згідно чинного законодавства предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Особливістю даного виду договору оренди є те, що помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому, а наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Користуйтеся консультацією: Оренда нерухомості в умовах воєнного часу

Чинне законодавство передбачає, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи, але якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб, відповідно до статті 813 ЦК України. Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити: прізвище, ім’я, по батькові особи, яка буде постійно проживати у найманому житловому приміщенні.

Слід звернути увагу на загальне положення ч.2 ст. 32 ЦК України, що на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування.

Дана норма нагадує про необхідність перевірки наявності у сторін повноважень на укладення договору оренди, а особливо – наявності їх у орендодавця. Тут доцільно зазначити, хто може укладати договір оренди, і стаття 761 ЦК України, передбачає, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Отже, наймодавцем може бути особа, яка має житло на праві власності або яка має відповідні передані власником повноваження здавати житло в оренду (наприклад, управитель, орендар з правом передачі в суборенду).

За вимогою, встановленою у статті 811 ЦК України, договір найму житла укладається у письмовій формі.