Реєстрація речових прав на нерухоме майно: нові правила гри?

13 червня 2017 року у Верховній Раді України був зареєстрований проект Закону про внесення змін до ст. 38 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" № 6442. Даним законопроектом законодавець пропонує ввести новий механізм відшкодування коштів з державного бюджету особам, які зазнали майнової шкоди внаслідок укладення угоди на підставі даних, які були присутні в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. При цьому дані, на підставі яких здійснювалася угода, згідно запропонованої формули, повинні набувати статусу "недійсних" тільки після здійснення угоди.

Згадайте новину: Змінено ставки адміністративного збору за проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, юридичних осіб та ФОПів

Дисбаланс відповідальності реєстраторів

Пропонований до розгляду у Верховній Раді України законопроект, на наш погляд, створює певний дисбаланс відповідальності державних реєстраторів. Так, механізм відшкодування передбачає, що на момент здійснення реєстраційної дії реєстратор перевірив надані документи, підтвердив їхню відповідність нормам чинного законодавства і вніс необхідні дані до Реєстру. Разом з тим, реєстратор не завжди має можливість перевірити об'єктивність даних, зазначених у наданих документах, так як основні функції реєстраторів (адміністрування і наповнення Реєстру) за своєю суттю мають більш технічний характер. Ця теза підтверджується принципом, закріпленим у ст. 3 ЗУ "Про реєстрацію речових прав" (Закон про реєстрацію) - держава гарантує об'єктивність, повноту і достовірність відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно. Тобто презюмується, що всі дані, які потрапили до Реєстру речових прав, є правдивими, інакше при здійсненні відповідної реєстраційної дії реєстратор в процесі перевірки наданих документів вказав би на існуючі невідповідності нормам законодавства і відмовив би в реєстрації речового права.

Відзначимо, що останнім часом почастішали випадки звернення до реєстраторів шахраїв, які надають для здійснення реєстраційної дії підроблені документи. При цьому на момент здійснення реєстраційної дії такі документи можуть формально відповідати вимогам законодавства і в такому випадку у реєстратора немає повноважень вимагати додаткову інформацію від заявника або ж відмовити йому в здійсненні реєстраційної дії.

При виникненні подібної ситуації реєстратор потрапляє у патову ситуацію:

1. якщо вищевказану реєстраційну дію буде здійснено, то виникає підстава для потенційного відшкодування з державного бюджету;

2. якщо реєстратор відмовить в здійсненні реєстраційної дії, то своїми діями він порушує встановлений Законом про реєстрацію порядок здійснення реєстраційних дій і, як наслідок, може нести персональну адміністративну або дисциплінарну відповідальність, як держслужбовець, чиї неправомірні дії або бездіяльність порушують права третіх осіб.

Таким чином, будь-яка дія державного реєстратора буде порушувати чинне законодавство і призводити до завдання шкоди державі.

Згадайте новину: Особливості проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно на підставі рішення суду