Реалізація предмета іпотеки в позасудовому порядку

Починаючи з 2010 р. проблема звернення стягнення на предмет іпотеки не втрачає своєї актуальності. Так, значні коливання валютного курсу, а також загострення військового конфлікту в країні призвели до зростання проблемних кредитних портфелів у банках, що зумовило активізацію судових механізмів повернення проблемних кредитів. Однак, як свідчить практика, судовий процес може затягнутися на довгі роки, протягом яких заборгованість перед банком лише зростатиме, тому банкам доводиться шукати нові шляхи.

Аналізуйте судовий акт: Банк БЕЗ торгів може визнати право власності «ЗА СОБОЮ» на предмет іпотеки та таким чином припинити права боржника на це майно (ВСУ від 28 вересня 2016 р. у справі №6-1243цс16)

Якщо вимоги кредитора забезпечені іпотекою, то чинним законодавством України передбачено три способи задоволення його вимог: судовий (на підставі рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки) та позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса; на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя).

На нашу думку, останній спосіб – договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи застосування відповідного застереження в іпотечному договорі – найбільш привабливий для банківських установ. Він може бути реалізований або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, або надання іпотекодержателю права від власного імені продати предмет іпотеки третій особі на підставі договору купівлі-продажу. Необхідно розрізняти застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Читайте статтю: Нове в судовій практиці у справах щодо звернення стягнення на предмет іпотеки

Застереження в іпотечному договорі встановлюється у момент укладення договору або шляхом внесення змін до нього. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність в укладенні якого виникає з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов’язань боржником.

Основною перевагою такого позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки є те, що іпотекодержатель може отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки без звернення до суду, що значно скорочує строки та витрати, пов’язані з реалізацією предмета іпотеки на підставі рішення суду.

Так, дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Однак іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір

Таке повідомлення має на меті надати цим особам переважне право на придбання предмета іпотеки або погасити наявну кредитну заборгованість. Якщо ж особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловлять наміру його придбати, іпотекодержатель буде вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюватиметься за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому, ніж звичайні ціни на цей вид майна. Порядок посвідчення такого правочину встановлений п. 2 гл. 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджено Наказом Мінюсту від 22.02.2012 р., №296/5.