- Правонаступництво
- Фізичне прийняття
- Фіксація недоліків
- Оформлення права власності: від паперів до реєстру
- Подання документів до державного реєстратора або нотаріуса
- Комунальний старт
- Відкриття особових рахунків на енергоносії
- Коли щось пішло не так: аналіз судової практики
Отримання ключів від нової квартири — це не тільки радісна подія, а й початок складного юридичного марафону, особливо для тих, хто купував не квадратні метри, а право вимоги до забудовника. Для більшості українців купівля квартири в новобудові відбувається не через прямий договір купівлі-продажу нерухомості, а через складні інвестиційні механізми такі як фонди фінансування будівництва, купівля майнових прав або договори купівлі-продажу права вимоги. Юридично покупець купує право очікування на об’єкт у майбутньому. ( Джерело: Судово-юридична газета )
Правонаступництво
При використанні договору купівлі-продажу права вимоги або заміни сторони в інвестиційному договорі, важливим є належне повідомлення забудовника.
Відповідно до ст. 512–519 ЦКУ, відбувається відступлення права вимоги. Більшість інвестиційних договорів містять заборону на відступлення прав без письмової згоди забудовника. Якщо такої згоди немає, забудовник може законно відмовитися видавати вам документи для реєстрації власності.
Найбезпечнішим є тристоронній договір (забудовник – старий інвестор – новий інвестор), де девелопер підтверджує статус покупця як нового легітимного претендента на квартиру.
Важливо: Обов’язково отримайте від забудовника довідку про повну оплату вартості об’єкта за первісним договором, щоб уникнути боргів попереднього власника.
Фізичне прийняття
Огляд об’єкта не варто здійснювати лише з паспортом. Рекомендується мати при собі:
- інвестиційний (або попередній договір купівлі-продажу майнових прав);
- додатки зі специфікацією оздоблення (перелік обов’язкових робіт і матеріалів);
- план квартири з технічними характеристиками;
- рулетку, рівень або лазерний далекомір, тестер напруги (за можливості).
Це дозволяє співвіднести фактичний стан об’єкта з договірними зобов’язаннями забудовника.
Приймання квартири є фактичним підтвердженням належного виконання зобов’язання стороною забудовника відповідно до загальних принципів Цивільного кодексу України щодо належного виконання договорів.
Під час огляду слід фіксувати: наявність тріщин, відхилення стін або підлоги від вертикалі/горизонталі, якість стяжки, герметичність вікон та дверних конструкцій, роботу фурнітури, відсутність перекосів.
Обов’язково потрібно перевірити інженерні мережі, а саме стояки водопостачання та каналізації на відсутність протікань, електрощиток на наявність автоматів та підключення ліній, вентиляційні канали на наявність тяги. А також цілісність пломб на лічильниках, наявність паспортів лічильників, первинні показники.
Фіксація недоліків
Усі виявлені невідповідності мають бути зафіксовані письмово у дефектному акті або акті зауважень.