Практика ВС: Обращение взыскания на предмет ипотеки

Вопрос обращения взыскания на предмет ипотеки неоднократно рассматривал Верховный Суд Украины, да и действующий Верховный Суд успел наработать достаточную базу, рассматривая данную категорию споров.

Анализ положений статей 33, 36 – 39 Закона Украины "Об ипотеке" дает основания заключить, что законодатель определил три способа защиты на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований кредитора путем обращения взыскания на предмет ипотеки: судебный – на основании решения суда; и два внесудебных – на основании исполнительной надписи нотариуса и согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. Закон определяет специальный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, в частности некоторые правила для осуществления реализации предмета ипотеки по решению суда.

Об установлении цены продажи имущества

Положениями части первой статьи 39 Закона Украины "Об ипотеке" предусмотрено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указываются: общий размер требований и все его составляющие, подлежащие уплате ипотекодержателю со стоимости предмета ипотеки; описание недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования ипотекодержателя; меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки или передаче его в управление на период до его реализации, если таковые необходимы; способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 данного Закона; приоритет и размер требований других кредиторов, подлежащих удовлетворению со стоимости предмета ипотеки; начальная цена предмета ипотеки для его последующей реализации.

Исходя из содержания понятия "цена" как формы денежного выражения стоимости товара, услуг и т. п., из анализа нормстатей 38, 39 Закона Украины "Об ипотеке", можно сделать вывод, что в понимании нормы статьи 39 Закона Украины "Об ипотеке" установление начальной цены предмета ипотеки в денежном выражении определяется по процедуре, предусмотренной частью шестой статьи 38 данного Закона.

Указанный правовой вывод изложила Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 21 марта 2018 года No 14-11цс18.

Однако неуказание в резолютивной части решения суда начальной цены предмета ипотеки в денежном выражении не имеет решающего значения и не является безусловным основанием для отказа в иске, поскольку банк просил обратить взыскание на предмет ипотеки путем продажи банком от своего имени предмета ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи по начальной цене, определенной на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности во время его реализации в порядке, предусмотренном статьей 38 Закона Украины "Об ипотеке", что не противоречит требованиям данного Закона.

Указанный правовой вывод изложил Верховный Суд в постановлении от 16 мая 2018 года No 645/2915/16-ц.

При этом интересным является момент, когда начальная цена продажи предмета ипотеки установлена решением суда, но государственный исполнитель на этапе проведения публичных торгов проводит оценку имущества, устанавливающую цену значительно ниже определенной судом, мотивируя это тем, что решение суда принято более 6 месяцев назад.

Считаем указанные действия государственного исполнителя незаконными и необоснованными, учитывая следующее.

В соответствии со ст. 41 Закона Украины "Об исполнительном производстве" реализация предмета ипотеки, на который обращается взыскание по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса, производится, если иное не предусмотрено решением суда, путем продажи на публичных торгах, в том числе в форме электронных торгов, в рамках процедуры исполнительного производства, предусмотренной Законом Украины "Об исполнительном производстве", с соблюдением требований данного Закона.