ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 травня 2026 року
м. Київ
cправа № 910/4478/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючої, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Руда Г. В.,
за участю представників:
позивача - Андрійко О. В. (адвоката, в режимі відеоконференції),
відповідача - Адамова А. Д. (адвоката),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.02.2026 (колегія суддів: Тарасенко К. В. - головуюча, Коробенко Г. П., Сибіга О. М.) у справі
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Отато"
про витребування майна,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк" (далі - ОСББ "Централ Парк") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Отато" (далі - ТОВ "Отато"), в якому (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) просило витребувати з незаконного володіння відповідача на користь співвласників багатоквартирного будинку № 7 на вул. Джона Маккейна (колишня назва - вул. Івана Кудрі) у м. Києві нежитлові приміщення: № 449-А загальною площею 142,5 м2 та № 449-Б загальною площею 12,9 м2.
1.2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСББ "Централ Парк" посилалося на те, що у власності відповідача перебувають приміщення, які за законом належать до допоміжних приміщень, оскільки забезпечують експлуатацію всього будинку та побутове обслуговування його мешканців. За твердженням позивача, спірні нежитлові приміщення № 449-А та № 449-Б - це спільне майно співвласників житлового будинку, ці приміщення є допоміжними приміщеннями, тому державна реєстрація права власності на майно за відповідачем є такою, що здійснена за відсутності законних підстав, та порушує права співвласників. На думку позивача, співвласники квартир у будинку ОСББ "Централ Парк" є власниками всіх допоміжних приміщень, у тому числі й спірних приміщень, і мають право на повернення їм цих приміщень.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 (суддя Курдельчук І. Д.) у справі № 910/4478/24 позов ОСББ "Централ Парк" задоволено повністю.
Витребувано з незаконного володіння ТОВ "Отато" на користь співвласників багатоквартирного будинку № 7 на вул. Джона Маккейна (колишня назва - вул. Івана Кудрі) у м. Києві таке майно: 1) нежитлове приміщення, нежитлові приміщення з № 1 до № 10 (група приміщень № 449-А) (в літ. 2-А), загальна площа (м2): 142,5, адреса: м. Київ, вул. Івана Кудрі (нове найменування - вул. Джона Маккейна), будинок 7, приміщення 449-А, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1570036080000; 2) нежитлове приміщення, нежитлове приміщення № 1 (група приміщень № 449-Б) (у літ.2-А), загальна площа (м2): 12,9, адреса: м. Київ, вул. Івана Кудрі (нове найменування - вул. Джона Маккейна), будинок 7, приміщення 449-Б, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 15700685800001), які утворились у результаті поділу приміщення № 449, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Івана Кудрі (нове найменування - вул. Джона Маккейна), будинок 7.
2.2. Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги ОСББ "Централ Парк", виходив із того, що висновком експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 16.05.2025 № 3537, технічним паспортом на будинок від 22.10.2014, журналом підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями підтверджується належність спірних приміщень № 449-А та №449-Б до допоміжних.
Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що спірні приміщення є неподільною спільною власністю всіх власників квартир у будинку на вул. Івана Кудрі (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві в силу закону. Суд погодився з доводами позивача про те, що спірні приміщення є майном загального користування, яке забезпечує життєдіяльність будинку, тому є спільною власністю всіх співвласників квартир у житловому будинку, яке протиправно вибуло із володіння власників поза їх волею. За висновком суду, право спільної власності на спірні приміщення № 449-А та № 449-Б як на допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку на вул. Івана Кудрі (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві встановлено статтею 382 Цивільного кодексу України та підтверджено висновками Конституційного Суду України у рішенні № 4-рп/2004.
Суд першої інстанції також зазначив, що спірна група приміщень № 449-А та № 449-Б є допоміжними приміщеннями, ніколи не проектувалися як окрема нерухомість комерційного призначення, тому ні замовник будівництва, ні інші особи не мали права всупереч волі співвласників квартир у будинку продавати ці приміщення від свого імені у власність третім особам, в тому числі відповідачеві.
Відтак суд першої інстанції дійшов висновку, що право спільної власності на спірні приміщення як на допоміжні приміщення виникло в мешканців будинку за результатами приватизації чи придбання квартир, не припинялося в законний спосіб, але вибуло із володіння мешканців, права яких представляє ОСББ "Централ Парк". Оскільки, за висновком суду, спірні приміщення № 449-А та № 449-Б на вул. Івана Кудрі (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві вибули з володіння співвласників багатоквартирного будинку поза їхньою волею, то суд дійшов висновку про задоволення позову ОСББ "Централ Парк" про витребування майна з незаконного володіння відповідача на підставі пункту 3 частини 1 статті 388 Цивільного кодексу України. При цьому суд зазначив, що трирічний строк позовної давності припав на період, у який строк давності було зупинено, тому до позовних вимог ОСББ "Централ Парк" позовна давність не підлягає застосуванню.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 11.02.2026 у справі № 910/4478/24 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 у справі №910/4478/24. Прийнято нове рішення, яким у позові ОСББ "Централ Парк" відмовлено в повному обсязі.
2.4. Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції, не погодився з його висновками про належність спірних приміщень до допоміжних. Як зазначив суд апеляційної інстанції, при оцінці висновку будівельно-технічної експертизи від 16.05.2025 № 3537 суд першої інстанції не врахував того, що наданий для проведення експертизи технічний паспорт від 22.10.2014 не містить, зокрема, основної частини 1-го поверху, а тому у висновку зазначено про неможливість відобразити план групи приміщень № 449 відповідно до технічного паспорта. Відтак, як зазначив суд апеляційної інстанції, експертне дослідження було проведено за відсутності необхідних документів, тому висновок суду першої інстанції про належність спірних приміщень до допоміжних не може ґрунтуватися виключно на висновку експерта.
Дослідивши технічний паспорт на будинок від 22.10.2014 та журнал підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями, суд апеляційної інстанції виснував про відсутність підстав для висновку про те, що спірні приміщення проектувались як допоміжні. При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що 09.10.2017 між відповідачем та ТОВ "Буджитлостандарт" укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення № 449 на вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7 у м. Києві. За змістом цього договору спірні приміщення поіменовані як нежитлові приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок. Тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що позивач не довів належності спірних приміщень до допоміжних приміщень.
Сервисы для юристов