ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 січня 2026 року
м. Київ
справа № 628/3101/21
провадження № 61-5020св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача Литвиненко І. В.,
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Петрова Є. В., Сердюка В. В.,
учасники справи:
позивач - керівник Куп`янської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року під головуванням судді Барабанової В. В. та постанову Харківського апеляційного суду від 29 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Маміної О. В., Пилипчук Н. П., у справі за позовом керівника Куп`янської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович, про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, визнання правочину недійсним,
ВСТАНОВИВ
Короткий зміст позовних вимог
В серпні 2021 року керівник Куп`янської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області звернувся з позовом, в якому просив визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора від 24 вересня 2019 року № 48834720, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С. Д., визнати недійсним укладений ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_4 , договір купівлі-продажу житлового будинку від 28 вересня 2020 року, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування вимог вказував, що 26 грудня 2008 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Торгперспектива» (далі - ТОВ «Торгперспектива») та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу будинку відпочинку загальною площею 67,3 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 . 16 лютого 2009 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна (будинок відпочинку, реєстраційний номер 20282346). Державна реєстрація права приватної власності на зазначений будинок відпочинку за ОСОБА_1 здійснена 23 квітня 2014 року державним реєстратором прав на нерухоме майно реєстраційної служби Куп`янського міськрайонного управління юстиції Харківської області Єсіковим Р. В.
24 вересня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С. Д. за результатами заяви ОСОБА_1 від 24 вересня 2019 року № 36081788 прийнято рішення № 48834720 про внесення змін до запису про державну реєстрацію та змінено тип об`єкта нерухомого майна з будинку відпочинку, як об`єкта нежитлової нерухомості, на житловий будинок, як об`єкт житлової нерухомості. Крім цього, вказаним рішенням внесені зміни щодо його загальної площі з 67,3 кв. м на 67,3 кв. м, житлова площа 28,2 кв. м.
28 вересня 2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_4 , уклали договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 345930363237), на земельній ділянці площею 0,2500 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться у комунальній власності Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області, кадастровий номер 6323781001:00:001:0034 та державним реєстратором прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Куп`янського районного нотаріального округу Черняєвим В. А. прийнято рішення № 54286217 про проведення державної реєстрації права приватної власності на вищезазначений житловий будинок за ОСОБА_2 .
Рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно № 48834720 та укладений договір купівлі-продажу житлового будинку від 28 вересня 2020 року вчинені з грубим порушенням норм чинного законодавства та є незаконними, оскільки вчинені з порушенням вимог статей 2, 10, 18, 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», пункту 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, та пунктів 45, 58 Порядку державної реєстрації права власності на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час прийняття рішення), та зареєстровано зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, які відбулися у зв`язку з проведенням будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, за відсутності документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, а також засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування підстав звернення прокурора до суду та порушення інтересів держави позивач посилався на норми статті 131-1 Конституції України, статті 56 ЦПК України та статті 23 закону України «Про прокуратуру». Враховуючи те, що зміна типу об`єкта нерухомості майна фактично зумовила зміну цільового призначення земельної ділянки, на якій розташований спірний об`єкт, та надала можливість її подальшої безоплатної передачі власнику нерухомості на підставі пункту «г» частини першої статті 121 ЗК України, чим порушено права Курилівської сільської територіальної громади Куп`янського району Харківської області, як правонаступника Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області та власника земель комунальної власності, що матиме наслідком вибуття з комунальної власності комунальних земель площею 0,25 га, втрату відповідних орендних платежів, земельних податків та недофінансування місцевого бюджету.
На виконання вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру» Куп`янською окружною прокуратурою Харківської області на адресу Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області направлений лист та згідно відповіді від 03 серпня 2021 року № 02-23/1629, вказаним уповноваженим органом заходи щодо судового захисту інтересів держави не вживалися та їх вжиття не заплановано, що прокурор розцінив як бездіяльність.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Куп`янський міськрайонний суд Харківської області рішенням від 14 грудня 2021 року у задоволенні позову відмовив.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на момент укладення ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , набутого продавцем як приватна власність за попереднім договором купівлі-продажу, за даними Реєстрів і перевіркою документів не встановлено будь-яких перепон чи заборон для вчинення правочину, об`єкт рахувався як житлова нерухомість ще до внесення змін нотаріусом - державним реєстратором, та, у свою чергу, ОСОБА_2 не мала сумнівів у законності попередніх реєстраційних дій та правомірно реалізувала свої майнові права на придбання об`єкту нерухомості, виступивши добросовісним набувачем. Також, прокурором при зверненні до суду не дотримано принцип пропорційності, тобто справедливого балансу між вимогами публічного інтересу та захистом прав приватних осіб, у реалізацію яких здійснюється втручання держави.
Харківський апеляційний суд постановою від 29 лютого 2024 року апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури задовольнив частково.
Рішення Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року змінив. Виклав мотивувальну частину рішення в редакції постанови апеляційного суду.
Апеляційний суд виходив з того, що здійснення ОСОБА_1 самочинного будівництва спірного об`єкта нерухомості порушує права Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій спірний об`єкт нерухомості побудований.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності, тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Сервисы для юристов