Попередній договір і визнання права власності: судова практика і доктрина

1. Судовою практикою сформовано неоднаковий підхід щодо питання визнання права власності як правового наслідку порушення попереднього договору щодо укладення договору купівлі-продажу нерухомості, за умовами якого сторони домовились у визначений термін укласти основні договори (купівлі-продажу квартир).

Окремі суди дійшли висновку, що сплата повної вартості квартир, передання майбутнім відчужувачем спірного майна набувачеві, прийняття й фактичне володіння та користування останнім квартирами є підставою для визнання за покупцем права власності (ухвала Вищого спеціалізованого суду України від 25.09.2014 у справі №6-25337ск14).

Інші суди висловили дещо іншу правову позицію і відмовляють у задоволенні такого роду позовів, оскільки у цьому випадку недопустиме примушення до виконання зобов’язання, примусове спонукання до укладення договору.

2. За своєю природою правовий наслідок за порушення попереднього договору у вигляді відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана у майбутньому за договором купівлі-продажу, має певні схожі риси з іншими, ніж відшкодування збитків, способами відшкодування майнової шкоди, а саме з відшкодуванням шкоди у натурі – передання речі того самого роду та тієї самої якості, відповідно до положень ч. 4 ст. 22 ЦК України.

Передбачений ч. 4 ст. 22 ЦК України спосіб відшкодування майнової шкоди у вигляді передання речі того самого роду та тієї самої якості стосується речей, визначених родовими ознаками.

Оскільки індивідуально визначені речі є об’єктами права власності, їх може бути передано на відшкодування завданої шкоди, якщо це не суперечить вимогам закону про непорушність права власності, що ґрунтується на визначеній законом виключності примусового відчуження об’єктів права власності.

Відповідно до ч. 3 ст. 321 ЦК України примусове відчуження об’єктів права власності може бути застосоване лише як виняток із мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їхньої вартості, крім випадків, встановлених ч. 2 ст. 353 цього Кодексу.

У зазначеній категорії спорів щодо порушення попереднього договору немає передбаченої ч. 3 ст. 321 ЦК України суспільна необхідність, яка б давала змогу мотивувати необхідність примусового відчуження нерухомого майна (тим більше житла) як правовий наслідок порушення попереднього договору.

Крім того, законом не передбачено такий спосіб примусового відчуження об’єктів права власності, як відшкодування шкоди у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана у майбутньому за договором купівлі-продажу.

У доктрині права і правозастосовчій практиці визнається загальне правило про доступність кредитору позову про виконання зобов’язання в натурі, якщо інше не зрозуміло з договору, закону або не слідує з природи зобов’язання.