Одним із найконфліктніших питань у земельних спорах залишається просте на перший погляд запитання: що переходить до набувача разом із будівлею – лише стіни чи й земля під ними. Від відповіді залежать межі прав нового власника, можливість витребування земельної ділянки, а також ризики для попереднього власника та інших користувачів.
За останні десятиліття підходи законодавця і судів до співвідношення прав на земельну ділянку та розташовану на ній нерухомість неодноразово змінювалися: від «автоматичного» переходу прав до моделей, у яких усе вирішувалося виключно договірно. Це призвело до накопичення суперечливої практики й поставило перед судами питання: у яких саме випадках набуття права власності на будівлю тягне за собою перехід прав на землю, у якому обсязі та яким способом такі права можуть бути захищені.
Так, при відчуженні обʼєктів нерухомого майна під час дії статті 30 ЗК у редакції 1992 року Закон передбачав автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю надалі оформлення набувачем цього права. За приписами ст. 120 ЗК у редакції від 25.10.2001 (у період з 01.01.2002 до 20.06.2007) у разі відчуження об'єкта нерухомого майна, розташованого на відповідній ділянці, до набувача лише могло переходити право на цю земельну ділянку. При цьому вказана норма не містила положень щодо автоматичного переходу права користування (оренди) земельної ділянки в разі відчуження будівлі та імперативних приписів щодо конкретного порядку дій, а також заборони щодо отримання права користування земельною ділянкою за договором суборенди.
Навпаки, зі змісту чч. 1, 2 ст. 120 ЗК (у редакції від 06.10.2004) випливає, що питання користування земельної ділянкою надалі після відчуження розташованої на ній нерухомості могло вирішуватися сторонами, зокрема, в договірному порядку. Хоча водночас автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди і передбачається й у ст. 377 ЦК, проте перевага віддається нормам ЗК, які носять спеціальний характер.
У статті 120 ЗК (у редакції Закону № 997-V від 27.04.2007) знову закріплено автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. У поточній редакції ст. 120 ЗК (зі змінами, внесеними Законом № 1702-VI від 05.11.2009) також передбачається автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.
Отже, у чинному земельному та цивільному законодавстві зараз імперативно передбачається перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на обʼєкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗК, ст. 377 ЦК, інших положеннях законодавства.
Відповідний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16: «особа, яка набула право власності на об'єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім'я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача власника об'єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об'єкта нерухомості розташованого на ній».
Нарешті, у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 Велика Палата Верховного Суду ще з більшою категоричністю заявила: «принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю обʼєкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній обʼєктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання обʼєктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, обʼєкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності».
Вказана правова позиція застосовується і по сьогодні. Суди, встановлюючи, що на момент придбання нерухомого майна за договором купівлі-продажу чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачало перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на обʼєкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, відповідно до статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 ЦК, витребовують таку ділянку на користь нового власника нерухомого майна.
Проте право такого витребування та його використання теж мають свої обмеження. Зокрема, на такій гіпотетичній ділянці можуть бути розташовані об’єкти нерухомого майна і інших власників. То чи може бути «свіжим» набувачем нерухомості витребувана вся прилегла земельна ділянка, якщо право на таку одноосібно належить продавцю відповідного нерухомого майна, у той час як інші власники майна на ній свої права на відповідну землю не витребували і не зареєстрували?
Сьогоднішня судова практика є досить послідовною і вважає правильним застосування судами при вирішенні питання щодо можливості витребування всієї земельної ділянки позивачем правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 22.01.2025 у справі № 446/478/19, відповідно до яких «витребування як належний спосіб захисту у цій справі не може бути застосовано щодо всієї земельної ділянки…, така вимога може розглядатися тільки щодо тієї частини земельної ділянки, що накладається на смугу відведення…» позивача, який … «має довести, яка саме земельна ділянка, в яких межах накладається на (його) смугу відведення…». «Захистити право без ідентифікації земельної ділянки неможливо». Вказана позиція близька за змістом висновку КЦС ВС від 21.03.2018 у справі № 441/123/16.
Блог