Существует мнение, что на сегодняшний день значительная часть земельных участков сельхоз назначения, полученных гражданами в результате распаевки земель бывших колхозов, фактически продана, несмотря на действующий мораторий.
Самым распространенным способом «покупки» такой земли долгое время оставался обмен земельными участками. К примеру, собственник «подмораторного» участка, площадью, 5 гектаров, менял его на участок «покупателя», площадью 0,01 гектар, полученный путем предварительного дробления специально для таких целей. Конечно же, обмен производился с доплатой, которая иногда даже фиксировалась в договоре, но чаще всего – в расписках, или прочих документах сомнительной юридической природы, либо вообще никак. Такой принцип «покупки» «подмораторной» земли был преобладающим.
Почему такая схема стала возможной и почему нотариусы удостоверяли договора мены, а регистраторы прав на недвижимое имущество регистрировали землю за новым собственником вопреки мораторию? Дело в том, что земельный мораторий, который сформулирован в пункте 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины, до 1 января 2019 года имел ряд оговорок и отсылок, одна из которых и была использована для его массового обхода. В частности, запрет на отчуждение земельного участка сельхоз назначения не распространялся на «обмен земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом». Эта «лазейка» и вызвала такую популярность мены земельных участков. Стоит отметить, что 01.01.19 действуют иные основания отступить от моратория в части обмена участками.
Аналізуйте судовий акт: ПАЙ дозволено обмінювати тільки на ПАЙ (товарна сільськогосподарська земельна ділянка) і тільки із дотриманням ст. 14 ЗК України (ВСУ у справі № 6-464цс16 від 12 жовтня 2016р.)
Проблемы стали появляться, когда действительность таких договоров мены начали оспаривать в судах, ведь при их заключении мало кем учитывалась оговорка «в соответствии с законом», которая, согласно сложившейся судебной практике, имела совершенно конкретное значение. Этим самым «законом» является Закон Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)». Статья 14 этого Закона устанавливает ряд условий для обмена, а также закрепляет требование о нотариальной форме договора мены.
Согласно требованиям этой нормы Закона обменять можно земельные участки, если один из них находится внутри единого массива, а другой – на границе этого же, либо другого земельного массива. Кроме того, 14-я статья Закона содержит норму о том, что местные советы и райгосадминистрации в рамках своих полномочий содействуют обмену земельными участками. Статья 5 указанного Закона одним из полномочий местных советов и госадминистраций называет оформление материалов обмена земельными долями (паями), проведенного по желанию их собственников до момента выдачи им госактов на право собственности на земельный участок.
Трактуя именно эти нормы права, Верховный Суд Украины явил миру свое правовое заключение, известное как схема «пай на пай», смысл которого состоит в следующем. Обменянными согласно закону могут быть только земельные участки по схеме «пай на пай» и сделать это можно исключительно в период между проведением собрания собственников земельных долей (паев) и выдачей собственникам паев госактов на право собственности на земельный участок.
Таким образом, Верховный Суд Украины свел возможность обмена земельными участками фактически к обмену земельными паями, что, по нашему мнению, противоречит предписаниям закона. А если учесть тот факт, что период между собранием собственников паев и получением ими госактов в большинстве случаев закончился ориентировочно в начале 2000-х, то остается констатировать, что такой своей правовой позицией Верховный Суд Украины сделал де-факто невозможным обмен землей, который допускался законом как исключение из земельного моратория.
Почему же мы считаем такую позицию ошибочной?
Во-первых, по нашему мнению Верховный Суд Украины неправомерно смешал понятия «земельный участок» и «земельная доля (пай)». Земельный участок – часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом размещения, с определенными в отношении нее правами (ч. 1 ст. 79 Земельного кодекса Украины). И хотя действующее законодательство не содержит четкого определения понятия «земельная доля (пай)», системный анализ некоторых нормативных актов дает возможность сделать вывод, что земельная доля (пай) по своей юридической природе ближе всего к имущественному праву, т.е. подтверждает право человека получить в собственность вещь – земельный участок с определенными параметрами.
Таким образом, земельный участок – это объект материального мира, который существует на местности, имеет свои границы, размер, кадастровый номер, зарегистрированные права и т.д., в то время как пай – это лишь право получить земельный участок.
Блог