Коментар до Постанови ВП ВС від 05.07.2023 у справі №904/8884/21

ТОВ звернулося до господарського суду з позовом до міської ради про:

  • визнання поновленим і продовженим терміну дії договору оренди земельної ділянки,
  • зобов’язання укласти додатковий договір до договору оренди земельної ділянки.

ТОВ зверталося до міської ради із клопотанням від 17.07.2013 №04-07/13 про продовження дії договору оренди земельної ділянки від 20.07.2000 на тих самих умовах і на той самий строк із доданим до нього проєктом додаткової угоди (а саме до 19.11.2026), однак відповіді не отримало та з того часу й протягом 2022 року продовжує користуватися спірними земельними ділянками та сплачувати орендну плату.

Рішенням суду першої інстанції від 19.05.2022 позов було задоволено та визнано укладеною додаткову угоду (у редакції, викладеній у судовому рішенні) до договору оренди земельної ділянки від 20.07.2000, укладеного між виконавчим комітетом міської ради та ТОВ на підставі рішення виконкому міської ради від 19.11.1998 №2231. Цим рішенням міська рада передала земельні ділянки у строкове платне володіння і користування на умовах оренди.

Суд вважає, що договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, в силу положень закону, а саме ч. 1 – 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки:

  1. ТОВ завчасно, 19.07.2013 (за чотири місяці до закінчення строку дії договору оренди), повідомило орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк;
  2. ТОВ звернулося до міської ради із клопотанням про продовження оренди та додало проєкт додаткового договору (додаткової угоди);
  3. у місячний строк після отримання клопотання разом із проєктом додаткової угоди міська рада відповіді не надала й додаткової угоди про поновлення договору оренди не уклала;
  4. у місячний строк після закінчення договору оренди, тобто до 19.08.2013, ТОВ не отримало листа-повідомлення від міської ради із запереченням у поновленні договору оренди земельних ділянок. Таким чином, ТОВ продовжувало користуватися земельними ділянками до дати звернення до суду (грудень 2021 року).

Читайте статтю: Автоматичне поновлення та фіксований курс оренди: як укладати земельні договори в умовах воєнного стану?

Коли є позовна давність для продовження договорів оренди землі?

Апеляційна інстанція рішення суду першої інстанції скасувала та ухвалила нове рішення, яким у задоволенні позову відмовила з підстав пропуску позовної давності.

Справді, ТОВ (орендар) повідомило міську раду (орендодавця) про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проєкту додаткової угоди. Водночас додаткову угоду про поновлення договору оренди землі має бути укладено в обов’язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

А відсутність листа-повідомлення міської ради (орендодавця) про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Протягом строку дії договору оренди, а також після закінчення цього строку ТОВ продовжило користуватися земельною ділянкою та сплачувати за неї орендну плату. Однак вважає помилковим висновок суду про те, що орендар-ТОВ має право в будь-який час протягом строку оренди за поновленим договором вимагати укладення з ним додаткової угоди до договору оренди, а позовна давність не поширюється на заявлену ТОВ вимогу з огляду на триваючий характер правопорушення міської ради.

Водночас ВС вважає, що ЦКУ містить умови щодо строку дії договору оренди нерухомого майна, тоді як спеціальний закон щодо оренди землі таких умов не містить. Приписами ч. 8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення має бути укладено сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Читати повністю