Листом від 24.01.2020 № 46/0/26-20 суддя Великої Палати Верховного Суду Рогач Л.І. запропонувала членам Науково-консультативної ради при Верховному Суді надати науковий висновок з питань:
-
«Чи втрачаються ознаки нерухомого майна, здійсненого особою шляхом самочинного будівництва, у разі отримання правовстановлюючих документів на самочинно збудоване майно та здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, набуття особою статусу власника відносно об’єкту самочинного будівництва у позасудовий спосіб?»
-
«Чи застосовуються у спорі про знесення такого об’єкта нерухомого майна приписи ст.376 ЦК України?»
Як зазначено у листі, «під час розгляду справи № 916/2791/13 суди встановили, що:
-
за пунктом 1.4 договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 20 грудня 2001 року, укладеного сторонами, будівництво на наданій для користування земельній ділянці заборонено;
-
за умовами договору від 16 серпня 2013 року про внесення змін до договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 20 грудня 2001 року, Одеська міська рада надала відповідачу земельну ділянку для експлуатації та обслуговування готельного комплексу і пунктом 8.1. вказаного договору сторони визначили, що відповідно до статей 99, 111 Земельного кодексу України на земельну ділянку поширюються обмеження, а саме заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту (без за встановленим порядком проектної документації – діє на всю площу земельної ділянки), заборона провадження окремих видів діяльності (заборона будівництва та реконструкції об’єкту без відповідного дозволу згідно з діючим законодавством – діє на всю площу земельної ділянки, заборона будівництва без містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки з урахуванням планувальних рішень району – діє на всю площу земельної ділянки);
-
10 лютого 2014 року Інспекція ДАБК в Одеській області зареєструвала Декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, будівництво чотирьохповерхової торгівельно-допоміжної прибудови з мансардним поверхом до будівлі готельного комплексу у м. Одеса, вул. Рішельєвська, 59, а 28 березня 2014 року відповідач отримав свідоцтво про право власності на вказану прибудову, щодо знесення якої виник спір.»
Науковий висновок: Щодо переходу до спадкоємців житлового будинку, інших будівель і споруд права власності або права користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені (науковий висновок для Великої Палати ВС д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)
Щодо питання 1: «Чи втрачаються ознаки нерухомого майна, здійсненого особою шляхом самочинного будівництва, у разі отримання правовстановлюючих документів на самочинно збудоване майно та здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, набуття особою статусу власника відносно об’єкту самочинного будівництва у позасудовий спосіб?»
Значення державної реєстрації права. Відповідаючи на поставлене питання, перш за все, слід мати на увазі, що державна реєстрація речового права далеко не завжди означає, що особа, вказана у реєстрі, дійсно це право має (і навпаки: відсутність реєстрації не завжди свідчить про відсутність права). Таке розуміння існуючих правил про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є усталеним у судовій практиці (з числа багатьох інших прикладів див., наприклад, п. 7.19 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 910/73/17). На мій погляд, жодних підстав для відходу від нього немає.
Правила про виникнення права власності з моменту його державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК України, ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно») визначає лише момент виникнення права власності, але зовсім не означає, що реєстрація є самостійною (автономною, абстрактною) і достатньою підставою для виникнення права. Для того, щоб право виникло, необхідний певний юридичних склад, відсутність елементів якого означає, що право не виникло. Так, незважаючи на проведення державної реєстрації права, воно не може виникнути на підставі, скажімо, нікчемного правочину. Не може виникнути воно і у випадку самочинного будівництва – адже цьому запобігає якраз достатньо чітко й однозначно сформульоване положення ч. 2 ст. 376 ЦК України, відповідно до якого «[о]соба, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього».
Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, в силу ч. 2 ст. 376 ЦК України права власності не породжує, і нічого не змінює для цілей застосування, зокрема, ч. 4 ст. 376 ЦК України (щодо можливості знесення об’єкту самочинного будівництва).
Правильність такого тлумачення, яке, на мій погляд, є найближчим до букви закону, підтверджується аналізом мотивів, які стоять за встановленням саме такого регулювання.
Науковий висновок: Щодо застосування норм права, які визначають належний спосіб захисту у разі поновлення договору оренди землі (науковий висновок д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)
Принцип superficies solo cedit. Будь-яке нерухоме майно (як «об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення» - ч.1 ст.181 ЦК України) за визначенням «приростає» до земельної ділянки, змінює її характеристики. У разі визнання збудованого нерухомим майном, яке належить комусь іншому, окрім власника земельної ділянки, земельна ділянка під збудованим фактично відчужується від власника.
У багатьох сучасних правопорядках таке фактичне відчуження (без формальної передачі титулу на земельну ділянку) не допускається взагалі в силу принципу superficies solo cedit («збудоване слідує за землею»). Наприклад, за законодавством Німеччини будівля розглядається як істотна складова частина земельної ділянки, яка не може бути предметом окремих прав (ст. 93 Цивільного уложення Німеччини)[1]. Такий підхід видається розумним, він найбільш повно відбиває специфіку нерухомості – нерозривний зв’язок із землею.
Блог