- Суть звернення: яке питання розглядала ДПС
- Позиція ДПС: орендна плата визначається договором
- Методика КМУ: коли вона має значення
- Індексація орендної плати: право, а не обов’язок
- Обмеження площі для ФОП на єдиному податку
- Висновок
У березні 2026 року ДПС надала індивідуальну податкову консультацію (ІПК від 09.03.2026 №1306/ІПК/99-00-24-03-03), яка дає чіткі відповіді на ці запитання. «YANKIV. Юридична компанія» розбирає, що саме сказала податкова і що це означає на практиці.
Суть звернення: яке питання розглядала ДПС
Перш ніж аналізувати висновки, варто зрозуміти контекст. ДПС розглянула звернення конкретного підприємця з конкретною ситуацією.
Платник податків – фізична особа-підприємець на спрощеній системі оподаткування, третя група зі ставкою 5%. Він уклав договір оренди нежитлового приміщення з товариством з обмеженою відповідальністю. Строк дії – з 1 березня 2025 року по 31 грудня 2026 року.
Розмір орендної плати було визначено відповідно до Методики визначення мінімальної суми орендного платежу, затвердженої постановою КМУ від 29.12.2010 №1253, – але лише станом на дату укладання договору. Сам договір при цьому не містив жодних положень про обов’язковий щорічний перегляд або автоматичну індексацію плати.
Підприємець запитав: чи виникає обов’язок щороку переглядати розмір орендної плати протягом строку дії договору, якщо договір цього не передбачає?
Позиція ДПС: орендна плата визначається договором
Відповідь податкової виявилася однозначною. Оскільки договір оренди укладений між ФОП – платником єдиного податку (орендодавцем) та юридичною особою (орендарем), розмір орендної плати встановлюється виключно договором оренди.
Що стоїть за цим висновком? ДПС спиралася на норми Цивільного кодексу України. Стаття 762 ЦКУ встановлює, що розмір плати за оренду визначається договором найму. Це базове правило, яке працює для всіх орендних відносин.
Водночас частина третя тієї ж статті передбачає: періодичний перегляд, зміна або індексація орендної плати можливі – але лише якщо це встановлено договором або законом. Немає відповідного пункту в договорі – немає обов’язку переглядати. Все просто.
А зміна істотних умов договору (розмір орендної плати – це саме істотна умова) допускається виключно за взаємною згодою сторін. Це передбачено ст. 651 та 653 ЦКУ.
Методика КМУ: коли вона має значення
Чимало підприємців вважають, що Методика визначення мінімальної суми орендного платежу встановлює обов’язковий мінімум для будь-якої оренди. На практиці це не зовсім так, і ІПК це підтверджує.
Як зазначила ДПС, положення Методики застосовуються у разі виникнення відносин між фізичною особою як власником (користувачем) майна та суб’єктом господарювання. Тобто Методика працює для ситуації, коли фізична особа як власник (користувач) майна здає його суб’єкту господарювання – а не для випадку, коли орендодавцем виступає ФОП.