Купуєте житло: яких несподіванок очікувати?

Конституцією України встановлено, що кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Та чи дійсно, так просто сьогодні придбати комфортне житло?

Внесення коштів в нерухомість завжди вважалось справою перспективною та вигідною, навіть незважаючи на економічну кризу чи будь-які інші негаразди. Однак відомо, що і будь-яке інвестування завжди пов’язане з ризиками.

Якщо при виборі житла, Ви віддали пріоритет саме новобудові, необхідно врахувати ряд моментів, оцінити і мінімізувати ризики при вкладенні коштів в таке житло. Безсумнівно, житло в новобудові набагато комфортніше, а витрати на його експлуатацію можуть виявитися значно менше, ніж в старому будинку. Але перш ніж стати повноправним власником такої квартири, зробити в ній ремонт і в’їхати, покупцю необхідно врахувати ряд моментів пов’язаних із процесом будівництва, так і оформленням своїх прав безпосередньо на житло.

За законодавством України інвестування та фінансування об’єктів житлового будівництва може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами України. Також забудовники широко використовують і інші схеми залучення коштів у будівництво, а саме договори купівлі-продажу майнових прав, попередні договори купівлі-продажу квартири, договори про пайову участь у будівництві, інвестиційні договори тощо. Укладення таких угод не передбачено законодавством України, але прямо і не заборонено, тому вони мають право на існування. Оскільки забудовники найчастіше використовують саме «інші схеми залучення коштів», як найвигідніші для них, існує безліч ризиків вкладення коштів в нерухомість на стадії його будівництва.

Основними ризиками інвестування нерухомості на стадії будівництва є:

1 Відсутність у забудовника прав на земельну ділянку.

Земельна ділянка на якій споруджується об’єкт будівництва може бути власністю забудовника або ж перебувати в оренді. Якщо забудовник володіє земельною ділянкою або орендує її, то очевидно, що він має документ про право власності або документ, що підтверджує право користування земельною ділянкою (акт, свідоцтво про право власності земельної ділянки, договір купівлі продажу, рішення органів влади про передачу земельної ділянки в оренду і т. д.).

2 Відсутність у забудовника дозвільних документів на будівництво та/або їх невідповідність містобудівній документації.

Відсутність дозвільної документації – прямий шлях до зупинення будівельних робіт. Для того щоб переконатись в тому, що забудовник здійснює будівельні роботи законно, необхідно мати такі документи:

• будівельна ліцензія у генерального підрядника будівництва;
• документи про право володіння або користування земельною ділянкою (див. п.1), із зазначенням цільового призначення та його відповідності до об’єкта будівництва;
• дозвіл на здійснення будівельних робіт або повідомлення про їх початок;
• затверджена проектна документація на будівництво;
• містобудівні умови і обмеження земельної ділянки;
• договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту;
• технічні умови на приєднання будинку до мереж електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення.

3 Затягування строків завершення будівництва та відповідно строків здачі об’єкта в експлуатацію.

Зазвичай у попередньому договорі забудовники прописують строки завершення будівництва та здачі об’єкта в експлуатацію, але не завжди їх додержуються. На сьогодні існує практика про стягнення грошових коштів із забудовника через невиконання умов договору в частині порушення строків введення об’єкта в експлуатацію.