Рішення ОСББ щодо обмеження для сторонніх осіб доступу до території навколо будинку, які можуть передбачати встановлення парканів, огорож, шлагбаумів, пунктів пропуску, електронних замків, використання кодів та карток доступу тощо, часто призводять до юридичних конфліктів.
Сторонами таких конфліктів можуть бути різні особи – люди з сусідніх будинків, яким перекрили прямий шлях через прибудинкову територію і які змушені обходити огороджену парканом ділянку щоб потрапити до потрібного їм місця, власники комерційної нерухомості, клієнти, постачальники та працівники яких не мають вільного доступу до місця ведення господарської діяльності та можливості паркування свого транспорту, державні органи чи місцевого самоврядування, які вважають що паркани збудовані з порушеннями приписів чинного законодавства тощо.
Якщо йдеться про позови, які подаються приватними особами, яким з тих чи інших причин перешкоджають паркани чи огорожі, то судова практика є доволі однозначною. Якщо паркан побудований на належним чином оформленій ОСББ земельній ділянці (прибудинковій території) і отримані відповідні дозволи, то у позовах про знесення парканів, які розглядаються судами переважно як негаторні, суди, як правило, відмовляють. Так, ще у 2018 році Верховний Суд розглянув декілька подібних справ.
СПРАВА ОСББ «МОНОЛІТ»
Так, у справі №910/6004/17 власник комерційної нерухомості та її орендар звернулись з позовом до ОСББ "Моноліт» про зобов'язання відповідача не чинити перешкод у здійсненні позивачами права безперешкодного проїзду на прибудинкову територію, просили суд зобов'язати відповідача демонтувати протягом 15 днів з моменту набрання законної сили рішенням у цій справі, власними силами чи за свій рахунок, споруджені при в'їзді до прибудинкової території будинків 8, 10, 10а по вул. Деревлянській в місті Києві, шлагбаум та охоронну «битовку».
Позивачі зазначали, що ТОВ "Мед Лайф" є власником нежитлових приміщень площею 115,50 кв. м і 98,50 кв. м у будинку, які орендує ПП "Елітна стоматологія". Відповідачем на прибудинковій території будинків 8, 10, 10а по вул. Деревлянській (колишня Якіра) і будинку 77 по вул. Мельникова у м. Києві установлено автоматичний в'їзний/виїзний термінал (шлагбаум та охоронну битовку), платний майданчик для паркування на території внутрішнього двору будинків. Позивачі стверджували, що працівники позивачів та відвідувачі клініки обмежені у праві доступу до приміщення клініки. Також посилалися на те, що відповідач самовільно зайняв земельну ділянку прибудинкової території і незаконно облаштував шлагбаум та охоронну битовку.
ОСББ "Моноліт" стверджувало, що територія багатоквартирних будинків, переданих на його баланс, поєднана спільною інфраструктурою, будинки розташовані таким чином, що мають закриту прибудинкову територію, обладнану двома в'їздами/виїздами, один з яких - технічний, призначений для екстрених випадків і допуску спецмашин. У зв'язку з необхідністю упорядкованого паркування машин на території будинків члени ОСББ "Моноліт" прийняли рішення про встановлення автоматичного шлагбауму та охорони. Ці рішення є чинними та не оскаржені у встановленому порядку.
Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд визнав недоведеним факт порушення відповідачем прав позивачів у даних спірних правовідносинах щодо користування ними спірними приміщеннями та вказав, що обраний позивачами спосіб захисту порушеного права в частині зобов'язання відповідача не чинити перешкоди у користуванні майном не відповідає ефективному засобу захисту.
Скасовуючи це судове рішення, суд апеляційної інстанції дійшов протилежного висновку про обґрунтованість заявленого позову, виходячи із того, що обмеженням відповідачем вільного проїзду громадян на паркувальний майданчик на спірній прибудинковій території позивачам чиняться перешкоди у користуванні нежитловими приміщеннями, і позивачі обрали належний спосіб захисту.
Втім Верховний Суд не погодився з цим рішенням (постанова від 27.02.2018). Звернув увагу, що у лютому 2008 року відповідачем отримано згоду від Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації (лист від 28.02.2008 № 09/62-1655) на встановлення шлагбауму та улаштовано на прибудинковій території будинків 8,10, 10а по вул. Деревлянській (колишня Якіра) в місті Києві та будинку 77 по вул. Мельникова у м. Києві автоматичний в'їзний/виїзний термінал (шлагбаум та охоронну битовку), майданчик для паркування на території внутрішнього двору будинків. Контроль доступу до внутрішнього двору будинків забезпечується охоронцем на в'їзді на прибудинкову територію.
Верховний Суд також вважав, що оскільки позивачі в обґрунтування позову посилалися на перешкоджання охоронцем в'їзду працівників і клієнтів позивачів на територію внутрішнього двору, на якій розміщено паркувальний майданчик, то спір по суті між сторонами виник з приводу впорядкування користування паркувальним майданчиком, розміщеним на спірній прибудинковій території, а не нежитловими приміщеннями.
Блог