Емфітевзис vs оренда: переваги, недоліки, доцільність, реалії

Інститут емфітевзису бере свій початок ще з римського права, зокрема ним вважалось речове спадкове право користуватись земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, що встановлювалося на підставі договору, судового рішення чи заповіту.

В Україні даний інститут набув свого практичного використання лише з 2013 року, у зв’язку із внесенням змін до законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що дозволило здійснювати реєстрацію прав користування земельними ділянками за договорами про емфітевзис.

У вітчизняному праві поняття емфітевзису визначається у ст. 407 Цивільного кодексу України (надалі – ЦК України) та ст.102-1 Земельного кодексу України (надалі – ЗК України), зокрема передбачається, що під ним розуміють користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Разом з тим, іншим, більш поширеним та відомими правовим інститутом, що дає можливість використовувати земельні ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва, є оренда земельних ділянок.

Читайте статтю: Суперфіцій: особливості, облік, оподаткування

Порівняльний аналіз даних договорів наводимо у наступній таблиці.

Обираючи між укладенням договору оренди та емфітевзису варто звернути увагу на наступні аспекти:

1) Виходячи із змісту ст. 22 ЗК України, землі сільськогосподарського призначення можуть бути надані у користування різним суб’єктам для певних чітко зазначених потреб, зокрема: громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства; сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам - для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства; несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням громадян - для ведення підсобного сільського господарства; оптовим ринкам сільськогосподарської продукції - для розміщення власної інфраструктури.

Таким чином, укладати договір емфітевзису на стороні землекористувача має право юридична особа, установчими документами якої передбачається здійснення вищезазначеної діяльності, або фізична особа, яка здатна забезпечити цільове використання земельної ділянки.

2) За договором про емфітевзис, власник земельної ділянки передає право володіння та користування нею для визначеної цілі – сільськогосподарських потреб (виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначена для цих цілей).

Тому, якщо земельна ділянка необхідна потенційному землекористувачеві для відмінних від сільськогосподарських потреб, наприклад для будівництва нежитлових приміщень, а її цільовим призначенням є ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кращим варіантом є укладення договору оренди.